Какие есть особенности права собственности на помещение и машино-место

С 1 сентября 2022 года Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ внёс важные новшества и изменения в первую часть Гражданского кодекса России. В том числе он урегулировал в ст. 287.4 ГК РФ особенности права собственности на помещение, машино-место. Разбираем их в этой статье.

Что нужно знать

Введение в ГК РФ с 2022 года главы 6.1 про недвижимые вещи и главы 17.1 про право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места закрепило тем самым сложившуюся судебную практику по применению первой части Гражданского кодекса и некоторые отраслевые правила.

Благодаря появлению в ГК этих глав должно стать меньше споров по поводу разграничения имущества на движимое или недвижимое, так как теперь прописаны более четкие признаки недвижимых вещей. Кроме того, регламентированы их основные виды, характеристики и порядок образования.

Также см. Обзор и комментарии к новой главе ГК РФ о недвижимых вещах.

Границы использования

Установлено, что владеть, пользоваться и распоряжаться своим помещением, машино-местом собственник должен в соответствии с их назначением. Как известно, по этому моменту всегда много споров с соседями и сособственниками.

Введено жёсткое правило (п. 1 ст. 287.4 ГК): собственник помещения, машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений и машино-мест в тех же здании, сооружении.

Также см. Что ГК РФ с 2022 года говорит про помещения и машино-места как недвижимость.

Право на долю

Собственнику помещения/машино-места автоматически принадлежит и доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении. Этому посвящена ст. 287.5 ГК.

Перечень общего имущества в ГК открытый. Это, в частности:

  • вспомогательные помещения – например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых есть инженерные коммуникации, обслуживающие более 1 помещения, машино-места в этих здании или сооружении;
  • крыши;
  • ограждающие конструкции этих здания или сооружения;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более 1 помещения, машино-места;
  • земельный участок с элементами озеленения и благоустройства

Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливает закон (не договор).

Собственник помещения, машино-места не вправе:

  • отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении;
  • совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащее ему. Выдел доли в натуре недопустим.

При отчуждении помещения, машино-места к их новому собственнику переходит соответствующая доля в праве собственности на общее имущество.

Если не для проживания

Пользование жилым помещением не для проживания граждан закон разрешает, но только после перевода его в нежилое. Порядок такого перевода и исключения определяет жилищное законодательство и ЖК РФ (гл. 3).

Вкратце условия перевода жилого помещения в нежилое такие (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ):

  • учет соблюдения законодательства о градостроительной деятельности;
  • квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого, но помещения под ней нежилые;
  • есть техническая возможность (можно сделать отдельный вход и др.).

Право на землю

В случае сноса либо разрушения здания или сооружения за собственником помещения/машино-места в них сохраняется право общей долевой собственности на земельный участок, на котором были расположены эти здание или сооружение.

Также см. Как ГК с 2022 года регулирует права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места.