Перенос начала действия
Изначально Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ должен был вступить в силу с 1 марта 2023 года. Однако Госдума решила форсировать этот процесс и в июне 2022 года перенесла начало его действия на 1 сентября 2022 года (ст. 3 Закона).
Содержание гл. 6.1 ГК РФ
Она включает четыре статьи про:
- земельный участок как недвижимая вещь – ст. 141.2 ГК;
- здания и сооружения как недвижимые вещи – ст. 141.3;
- помещения как недвижимые вещи – ст. 141.4;
- образование недвижимых вещей – ст. 141.5.
Далее разберём каждую из них.
Земельный участок
Определение дано ему такое: это часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом.
Земельный участок является недвижимой вещью согласно ст. 130 ГК РФ про недвижимые и движимые вещи. Кстати, в эту базовую статью изменений нет.
Здания и сооружения
Указано, что они являются недвижимыми вещами тоже по правилам ст. 130 ГК. И создаются именно в результате строительства.
Здания и сооружения также могут быть образованы в результате:
- раздела недвижимой вещи – здания, сооружения, единого недвижимого комплекса;
- объединения нескольких недвижимых вещей – зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении.
Введено общее правило, что изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования новых здания или сооружения. Иное может быть установлено законом.
Эти правила должны устранить случаи регистрации прав на выгребные ямы, асфальтированные дороги и подобные объекты как на сооружения.
Помещения + машино-места
Помещение определено как обособленная часть здания или сооружения, пригодная:
- для постоянного проживания граждан – жилое помещение;
- для других целей, не связанных с проживанием – нежилое помещение – и подходящая для использования в соответствующих целях.
Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, считаются общим имуществом и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи. Но есть одно исключение, предусмотренное п. 7 ст. 287.5 ГК. Это когда:
Если иное не установлено законом, общее имущество пригодно для самостоятельного использования, оно может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому 2/3 голосов собственников помещений, машино-мест. При условии, что это не нарушит интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении.
Помещения и машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в том числе в результате:
- раздела недвижимой вещи – здания, сооружения, в которых они образуются, помещения;
- объединения смежных недвижимых вещей – помещений, машино-мест;
- реконструкции здания, сооружения – при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи.
В одном здании, сооружении может быть образовано не менее 2-х помещений и/или машино-мест.
Установлено, что при перепланировке помещений и машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем:
- объединения смежных помещений, машино-мест;
- раздела помещений, машино-мест.
В остальных случаях перепланировки эти объекты сохраняются как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах.
Образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства п. 6 ст. 141.4 не допускает.
Также есть оговорка, что правила гл. 6.1 ГК о помещениях применяются к жилым помещениям, если иное не установлено Жилищным кодексом РФ.
Также см. «Что считается машино-местом для целей уплаты налога на имущество».
Образование недвижимых вещей
Оговорено, что законом могут быть установлены:
- запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей;
- либо условия, при соблюдении которых допустимо образование таких вещей.
По общему правилу обременения, установленные в отношении исходной недвижимой вещи, сохраняются и в отношении всех образованных недвижимых вещей. Однако иное может быть определено:
- ГК РФ;
- соглашением собственника исходной недвижимой вещи с лицом, в пользу которого установлено обременение.
При разделе линейного объекта, в том числе при котором не происходит его реконструкция, могут быть образованы один или несколько линейных объектов. Включая изначальный линейный объект после раздела уже с измененными параметрами.
Суть изменений
Появление в ГК главы 6.1 с общими нормами, в основном, отражает сложившуюся судебную практику по применению первой части Гражданского кодекса и некоторые отраслевые правила.
В итоге должно стать меньше споров по поводу правового статуса имущества – движимое или недвижимое. Введены более четкие признаки недвижимых вещей, их основные виды, характеристики и порядок образования.
Также больше не будут применять по аналогии правила ЖК РФ к общему имуществу в нежилом здании.