Что урегулировал закон
Введение в ГК РФ с 2022 года главы 6.1 про недвижимые вещи и главы 17.1 про право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места закрепило тем самым сложившуюся судебную практику по применению первой части Гражданского кодекса и некоторые отраслевые правила.
Благодаря появлению в ГК этих глав должно стать меньше споров по поводу разграничения имущества на движимое или недвижимое, так как теперь прописаны более четкие признаки недвижимых вещей. Кроме того, регламентированы их основные виды, характеристики и порядок образования.
Также см. Обзор и комментарии к новой главе ГК РФ о недвижимых вещах.
Понятие общего имущества
Если иное не предусмотрено законом (т. е. договор роли не играет), собственникам помещений/машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более 1 помещения, машино-места имущество в них. Это и есть понятие общего имущества в данном случае (п. 1 ст. 287.5 ГК).
Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения/машино-места может вытекать в том числе из:
- его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения;
- решения собственников помещений, машино-мест (об этом далее).
Состав общего имущества
В ст. 287.5 ГК приведён открытый перечень общего имущества. Это, в частности:
- вспомогательные помещения – например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых есть инженерные коммуникации, обслуживающие более 1 помещения, машино-места в этих здании или сооружении;
- крыши;
- ограждающие конструкции этих здания или сооружения;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более 1 помещения, машино-места.
Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливает закон (т. е. не договор).
Также см. Что ГК РФ с 2022 года говорит про помещения и машино-места как недвижимость.
Право на долю участка
В случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для безопасной эксплуатации, тоже входит в состав общего имущества.
Он принадлежит собственникам помещений и машино-мест на праве общей долевой собственности.
Правила определения долей и голосов
Такие собственники совместно владеют, пользуются и в установленных ГК или другим законом пределах распоряжаются общим имуществом в здании или сооружении. При этом:
- доля в праве собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих собственнику помещения, машино-места в общей площади здания или сооружения;
- количество голосов пропорционально размеру доли в праве собственности на общее имущество.
Манипуляции с долей
Собственник помещения, машино-места не вправе:
- отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении;
- совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащие ему помещение, машино-место. Выдел доли в натуре тоже недопустим.
При отчуждении помещения, машино-места к их новому собственнику автоматически переходит соответствующая доля в праве собственности на общее имущество.
Использование общего имущества
Если иное не установлено законом, общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, можно предоставлять в пользование третьим лицам.
Такое решение принимает 2/3 голосов собственников. При условии, что оно не нарушает интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении.
Правила ст. 287.5 ГК применяются к общему имуществу собственников комнат в коммунальной квартире, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или не вытекает из существа отношений.
Таким образом, с 2022 года больше не применяют по аналогии правила ЖК РФ к общему имуществу в нежилом здании.
Также см. Какие есть особенности права собственности на помещение и машино-место.