Понятие помещения
Помещение определено как обособленная часть здания или сооружения, пригодная:
- для постоянного проживания граждан – жилое помещение;
- для других целей, не связанных с проживанием – нежилое помещение – и подходящая для использования в соответствующих целях.
Помещения как общее имущество
Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, считаются общим имуществом и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи.
Но есть одно исключение, предусмотренное п. 7 ст. 287.5 ГК. Это если иное не установлено законом, общее имущество пригодно для самостоятельного использования и может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому 2/3 голосов собственников помещений, машино-мест. При условии, что это не нарушит интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении.
Как появляются
Помещения и машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в том числе в результате:
- раздела недвижимой вещи – здания, сооружения, в которых они образуются, помещения;
- объединения смежных недвижимых вещей – помещений, машино-мест;
- реконструкции здания, сооружения – при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи.
Также см. «Что считается машино-местом для целей уплаты налога на имущество».
Минимальное количество
Особо оговорено, что в одном здании/сооружении может быть образовано не менее 2-х помещений и/или машино-мест.
Если перепланировка
Установлено, что при перепланировке помещений и машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем:
- объединения смежных помещений, машино-мест;
- раздела помещений, машино-мест.
В остальных случаях перепланировки эти объекты сохраняются как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах.
Если незавершёнка
Образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства п. 6 ст. 141.4 ГК не допускает.
Какой кодекс применять
Также есть оговорка, что правила гл. 6.1 ГК о помещениях применяются к жилым помещениям, если иное не установлено Жилищным кодексом РФ.
Если объединение
Согласно п. 2 ст. 141.3 ГК, в результате объединения всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании/сооружении, могут быть образованы новые здания и сооружения.
Заключение
Появление в ГК РФ с 2022 года гл. 6.1 с общими нормами закрепило сложившуюся судебную практику по применению первой части Гражданского кодекса и некоторые отраслевые правила.
В итоге должно стать меньше споров по поводу разграничения имущества на движимое или недвижимое. Введены более четкие признаки недвижимых вещей, их основные виды, характеристики и порядок образования.
Также больше не будут применять по аналогии правила ЖК РФ к общему имуществу в нежилом здании.
Подробнее см. Обзор и комментарии к новой главе ГК РФ о недвижимых вещах.