Особенности отсрочки по арендной плате из-за коронавируса

Владимир Бельковец-Краснов
Редактор-эксперт портала "Бухгуру"
В связи с карантином, нерабочими днями и другими ограничительными мерами в 2020 году стороны арендных отношений оказались в сложном положении из-за затруднений с оплатой аренды. Но власти сделали так, что отсрочка арендной платы по договору аренды в связи с коронавирусом 2020 стала выгодной обеим сторонам договора – арендатору и арендодателю. Как применять законы, которые это регулируют, разъяснил Верховный Суд России.

Также смотрите:

Когда договор аренды считается измененным

Согласно ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия органом госвласти региона решения о введении режима повышенной готовности или ЧС, в течение 30 дней со дня обращения арендатора недвижимости арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливает постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 439 (далее – Требования). По нему:

  • отсрочку предоставляют на срок до 1 октября 2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории региона (п. 3);
  • условия этой отсрочки применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (п. 4).

Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления отсрочки с даты введения указанного режима на территории субъекта РФ независимо от даты заключения допсоглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к его заключению.

Причём стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки. Также нельзя ухудшать положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями (п. 6).

Кроме того, арендодатель должен проинформировать арендатора о наличии у него права на отсрочку в соответствии с Законом № 98-ФЗ (п. 3 ст. 307 ГК РФ) при наличии двух условий:

  1. Арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором.
  2. Арендодатель знал или не мог не знать об ведении арендатором деятельности, в наибольшей степени пострадавшей от коронавируса.

Если такой весточки от арендодателя не было, он считается автоматически предоставившим отсрочку до 01.10.2020. Аналогичные последствия, если арендодатель:

  • необоснованно уклонился от заключения допсоглашения;
  • своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена;
  • не выдвигал возражений против выплаты арендной платы на условиях отсрочки по коронавирусу.

Достаточное основание для отсрочки

По закону право на отсрочку по арендной плате имеют организации и ИП – арендаторы недвижимого имущества (кроме жилых помещений) по договорам аренды, заключенным до принятия органом госвласти решения о режиме, и которые ведут деятельность в отраслях экономики, наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции.

Перечень пострадавших от коронавируса отраслей российской экономики утвержден постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434.

Также см. «Компаниям и ИП из каких отраслей помогут в связи с коронавирусом: официальный список».

Устанавливать наличие иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки не нужно. В том числе невозможность пользоваться арендованным имуществом по назначению.

Если арендодатель докажет, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и очевидно не пострадает от коронавируса и его требования – это проявление заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования объекта аренды вопреки установленным ограничениям), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права – полностью или частично.

Уменьшение арендной платы

В соответствии с ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ арендатор вправе потребовать уменьшения платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества из-за режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ

Плата за аренду должна быть снижена с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению. При этом дата заключения допсоглашения об уменьшении размера арендной платы либо дата вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы значения не имеют.

Кроме того, арендатор в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы вправе указать, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения о её уменьшении. В таком случае плату взыскивают в размере, определяемом с учетом требований ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ. Например, размер сниженной арендной платы могут определить с учетом размера, на который обычно она снижается в сложившейся ситуации.

Если арендована часть недвижимости

Закон № 98-ФЗне содержит указания, что его положения распространяются только на договоры, по которым объект аренды – недвижимая вещь в целом. Следовательно, они примененимы также и к договорам аренды части недвижимой вещи.

Источник: Обзор ВС РФ № 2 о применении законодательства и мер по противодействия распространению на территории России коронавирусной инфекции (COVID-19) (утв. Президиумом 30.04.2020).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Читайте также  Является ли коронавирус форс-мажором