Автор:

Арендные каникулы из-за коронавируса: новые правила аренды и как ими воспользоваться

Арендные каникулы в связи с коронавирусом, карантином и нерабочими днями в 2020 году – одна из антикризисных мер, предпринятых Правительством РФ. Какие изменения в отношениях арендатора и арендодателя вступили в силу с 01.04.2020? Что представляют собой эти новые  каникулы по аренде? Как снизить размер арендной платы на период пандемии? Разъясняем в статье.

Также смотрите:

Что такое арендные каникулы в связи с коронавирусом

Массовое закрытие торговых площадей, точек общепита, заведений, предоставляющих различные услуги, перевод офисных работников на удаленку или в нерабочий режим привели к тому, что арендаторы перестали использовать коммерческие помещения и получать доход от их использования. При этом многие договоры аренды остались не расторгнутыми, и по их условиям арендодатели вправе ожидать оплаты аренды. Учитывая тот факт, что бизнесмены, не имея доходов, обязаны выплачивать заработную плату всем сотрудникам, можно сделать вывод, что нагрузка еще и по аренде может оказаться неподъемной для многих.

Об актуальности новых правил аренды можно судить по тому, с какой скоростью были приняты поправки в законодательство: Госдума пропустила поправки в «арендные» статьи законов через 3 чтения за один день – 31 марта 2020 года. А 01.04.2020 Закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ (далее Закон № 98-ФЗ) был подписан Президентом РФ и опубликован. С этого же дня он считается вступившим в силу.

Отношениям арендатора и арендодателя посвящена ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

Пройдемся подробнее по ключевым изменениям.

Отсрочка арендных платежей (арендные каникулы)

Рассматриваемое новшество устанавливает, что при введении в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендатор вправе требовать от арендодателя заключить дополнительное соглашение об отсрочке арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

ВАЖНО!
Арендодателю установлен крайний срок, в течение которого он обязан пересмотреть размер арендных платежей и подписать соглашение – не позднее, чем через 30 дней со дня, с которого арендатор обратился с такой просьбой.

Условия отсрочки должны определить отдельные постановления Правительства РФ. Пока таких документов нет. В связи с чем, новшество вызывает больше вопросов, чем ответов. Например, не ясно: следует ли арендодателю давать отсрочку по всем платежам за 2020 год или только по тем месяцам, в которых действовал режим повышенной готовности или ЧС?

Кроме того, закон не делает различий между теми арендаторами, кто приостановил деятельность и теми, кто продолжает работу в рамках ограничений.

В отсутствие новых нормативов можно рекомендовать арендодателям и арендаторам исходить из общих правил делового оборота и достигать взаимоудовлетворяющих договоренностей по отсрочке оплаты, поскольку у арендаторов тоже есть обязательства по содержанию помещений, ремонту, коммунальному снабжению и т. п.

Изменение размера арендной платы

Данное новшество не такое уж и новое, поскольку никак не изменяет уже существующий порядок. По соглашению сторон арендатор и арендодатель и раньше могли менять размер арендной платы по своему усмотрению.

По оценкам специалистов, смысл данного положения в том, чтобы ограничить одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем. Напомним, что таковое разрешено по общему правилу не чаще одного раза в год и в 2020 году оно невозможно без согласования арендодателем.

Снижение арендной платы по запросу арендатора

Пункт о снижении арендной платы в ст. 19 Закона № 98-ФЗ тоже, по сути, ничего нового не добавляет.

Напомним, что по нормам ГК РФ (п. 4 ст. 614 ГК РФ):

«Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.»

Есть в практике и соответствующие решения судов. Судьи вообще допускают снижение арендной платы при невозможности использовать помещение до нуля (см. например, п. 4 подраздела III раздела практики Судебной коллегии по экономическим спорам в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015) (утв. Президиумом 26.06.2015)).

Таким образом, положения п. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ скорее напоминают сомневающимся арендодателям, что и снижение, и даже отказ арендатора от оплаты аренды возможны при особых обстоятельствах. А то, что текущие обстоятельства особые, уже никто не сомневается.

Как снизить или отсрочить арендную плату при коронавирусе

Резюмируя вышеизложенное, можно рекомендовать такой порядок действий арендатора:

  1. Обратиться к арендодателю с письменным заявлением на отсрочку и/или снижение размера арендной платы (напомним, что срок реагирования 30 дней установлен только на отсрочку; поэтому если хотите еще и пересмотра ставки, объединяйте запросы в один документ). К заявлению, на наш взгляд, можно приложить подтверждения того, что помещение не используется и не будет использоваться еще неопределенное время и почему.
  2. Провести необходимые переговоры с арендодателем и прийти к взаимно устраивающему решению.
  3. Подписать дополнительные соглашения к договору аренды по достигнутым договоренностям.
  4. В случае если достигнуть соглашения не удалось, можно требовать расторжения либо изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (по ст. 451 ГК РФ).

Арендную плату можно не оплачивать, опираясь на приведенные выше нормы ГК РФ и судебную практику. Разумеется, все это возможно, если вы действительно не используете помещение, ведь у арендодателя сохраняется право ограничить или запретить доступ арендатора и его сотрудников к имуществу арендодателя.

Подведем итоги

Законом № 98-ФЗ в отношения между арендатором и арендодателем введены новые нормы.

Основная поправка – право арендатора требовать арендных каникул из-за коронавируса и обязанность арендатора отреагировать на это в течение 1 месяца.

Положения про изменение арендной платы по соглашению сторон договора аренды и право на снижение арендной платы дополнительно подтверждают уже существующие нормы.