Автор:

Сооружение – это недвижимость или нет?

Вопрос о том, сооружения – недвижимое имущество или нет, продолжает вызывать множество споров, поскольку не имеет однозначного ответа. Рассказываем почему так и приводим позицию Минэкономразвития России по поводу того, сооружение это недвижимость или нет.

Как регулирует закон, является ли сооружение недвижимостью

Можно считать сооружение как объект недвижимости, если это объект, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Тогда можно говорить о недвижимости, в отношении которой осуществляется государственный кадастровый учет и права на которую подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 130 ГК РФ, ч. 6 и 7 ст. 1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ)).

На практике понять, является ли сооружение объектом недвижимости, не всегда просто, поскольку действующее законодательство не содержит:

  • более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости;
  • иных критериев, позволяющих отнести сооружение к объектам недвижимого имущества либо к объектам, не являющимся таковым.

Основной критерий для отграничения

По общему правилу для строительства капитальных объектов необходимо получение разрешения, а после завершения строительства – разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, объекты капстроительства возводятся с соблюдением последовательного порядка, установленного для их создания. В том числе это:

  • разработка проектной документации;
  • получение разрешения на строительство;
  • сдача в эксплуатацию и т. д.

Перечень случаев, когда для строительства не нужно разрешение, установлен ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса. При этом в силу п. 5 ч. 17 ст. 51 Кодекса законодательством регионов о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется.

Соответственно, в иных – не указанных в Градостроительном кодексе и в законодательстве регионов случаях – выдача разрешения на строительство необходима.

Исходя из действующего законодательства, полного тождества между понятиями «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» нет. Однако сооружение является:

  • недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ);
  • объектом капитального строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса).

В свою очередь, разрешение на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию в соответствии с ч. 1 ст. 19 Закона № 218-ФЗ, преставляемое уполномоченным органом или организацией, указанной в этой норме, с заявлением о кадастровом учете объекта недвижимости, служит основанием для постановки на государственный кадастровый учет такой недвижимости.

Вывод

Таким образом, сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию как объекты капитального строительства в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса, с большой степенью вероятности относятся к недвижимости.

Позиция судов

Разъяснения суда

Реквизиты решения

По смыслу положений гражданского законодательства право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

При этом в связи с отсутствием у вещи качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от:

  • его физических характеристик;
  • наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.
Постановление Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2013 г. № 1160/13 по делу № А76-1598/2012

Данная позиция поддержана Верховным Судом РФ в определении от 23 января 2015 г. № 305-ЭС14-7970 по делу № А40-94643/13.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил. Определение Верховного Суда РФ от 22 декабря 2015 г. № А27-18141/2014 по делу № 304-ЭС15-11476

Также см. «Отличие движимого имущества от недвижимого для целей уплаты налога».

Источник: Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер (утв. Минэкономразвития РФ)