В жизни бывает нестандартная с налоговой точки зрения, но довольно распространенная ситуация, когда почти одновременно произошли покупка и продажа квартиры. 3-НДФЛ за 2016 год в этом случае оформляют с учетом особых условий.
Право на 2 вычета сразу
К сожалению, в Налоговом кодексе РФ напрямую никак не прописана ситуация, когда физическое лицо за относительно короткий промежуток времени провело сразу 2 разные сделки с жильем, по каждой из которых ему вроде бы положен вычет. Например, покупка и продажа квартиры в 2016 году.
По общему правилу при продаже и покупке квартиры в 3-НДФЛ можно заявить сразу 2 вычета:
- С продажи квартиры.
- С покупки квартиры.
Причем это возможно в рамках одной декларации:
- по итогам года, в котором произошли эти 2 сделки;
- когда в одном году жилье сначала (!) купили, а в последующем старое – продали.
Также см. «Заявление на возврат налога при покупке квартиры за 2016 год».
Условия
Данная схема с декларацией 3-НДФЛ при продаже и покупке квартиры работает при условии, что в качестве покупателя физическое лицо:
- вычетом по подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ ранее не пользовалось либо вычет использован не до конца;
- право собственности оформлено;
- квартира куплена не у близкого родственника.
В письме от 11 февраля 2016 года № 03-04-05/7154 Минфин уточняет: право на единовременное получение 2-х вычетов возникает, когда продажа одной квартиры и оформление права собственности на другое жилье произошли в одном налоговом периоде. То есть – календарном году.
В многочисленных письмах Минфина России, в том числе от 08.04.2016 № 03-04-05/19956, четко сказано, что, когда продажа и покупка квартиры произошли в одном календарном году можно применить 2 вычета:
| № | Суть вычета | Предельный вычет | Налог к возврату | Основание по НК РФ |
|---|---|---|---|---|
| 1 | От доходов с продажи жилья | До 1 000 000 р. | 130 000 р. | Подп. 1 п. 2 ст. 220 |
| 2 | С фактических расходов на покупку жилья | До 2 000 000 р. | 260 000 р. | подп. 3 п. 1 ст. 220 |
Причем вычет с продажи жилья никак подтверждать не нужно: он положен по закону автоматически. А вот при покупке придется подсобрать основные документы по сделке.
Есть рассуждать об одновременной продаже и покупке квартиры. Налог за 2016 год при продаже жилья зависит от периода владения им. Если более 3-х лет (с 2016 г. – от 5 лет), то НДФЛ платить не придется. Однако положенные вычеты могут его целиком перекрыть. Тогда в бюджет ничего перечислять не придется.
Таким образом, при продаже и покупке квартиры вычет за 2016 год по купленному жилью уменьшает облагаемый доход с проданного жилья. А с оставшейся суммы дохода придется в общем порядке перечислить в казну НДФЛ по ставке 13 процентов.
Также см. «Основные правила для 3-НДФЛ при покупке квартиры».
Спорные вопросы
Не исключена ситуация, что инспекция примет в штыки двойной налоговый вычет при покупке и продаже квартиры. То есть вас подведут к тому, что сначала нужно уплатить НДФЛ с проданного жилья, а потом – заявить о его возврате.
В подобной ситуации советуем ссылаться на многочисленные разъяснения Минфина, а также п. 3 ст. 210 НК РФ. Из него прямо вытекает, что облагаемый доход – это разница между всеми поступлениями и всеми (!) вычетами, оговоренными в статьях 218 – 221 НК РФ.
Таким образом, заявить двойной имущественный вычет при продаже и покупке квартиры вполне допустимо. При условии, что сначала – купили, а потом продали жилье. Если наоборот, то возникает право только на один вычет – с продажи.
ПРИМЕР
Широкова продала квартиру в 2016 году, а новую купила в 2017-м. В итоге в 2016 году она может подать 3-НДФЛ на вычет только с продажи. А вычет с покупки можно будет заявить только с 2018 года. Причем второй вычет сможет уменьшить только доходы, полученные Широковой с 2017 года. То есть доход от продажи квартиры снизить за счет него не получится.
Как видно продажа-покупка квартиры налоги за 2016 год не сильно экономит. Потому что намного выгоднее сначала приобрести, а потом продать жилье.
Также см. «Образец 3-НДФЛ за 2016, если квартира куплена в ипотеку».