Как заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости

СКАЧАТЬ БЛАНК ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Существенные условия преддоговора и требования к нему

Есть требования, которым должно соответствовать предварительное соглашение:

• форма составления должна быть такое же, как у основного договора;
• в тексте должны быть условия, на которых участники или один из них хотят заключить сделку;
• необходимо, чтобы присутствовало описание объекта, который будет участвовать в сделке.

Преддоговор можно не заверять у нотариуса, за исключением ситуаций, когда для основного соглашения предусмотрено нотариальное заверение. Это может быть в двух случаях:

• основной договор заверяется нотариально по требованиям закона;
• стороны по собственной воле решили удостоверить сделку у нотариуса.

Чтобы соглашение считалось заключённым, в нём должны содержаться следующие условия:

• Предмет сделки. Как правило, это недвижимость с указанием её характеристик.
• Сроки, в которые будет заключено основное соглашение. Если они не указаны, закон предусматривает, что сделка должна быть совершена в течение года.

Остальные условия прописываются по желанию сторон. Если их нет, подразумевается, что стороны договорились обо всём устно. В случае разногласий определять условия купли-продажи недвижимости будет суд. Участникам выгоднее закрепить в предварительном договоре значимые параметры сделки, которые впоследствии будут отражены в основном документе. Это поможет избежать ситуации, когда одна из сторон не согласна с параметрами сделки и хочет отстоять свою правоту в суде.

На практике продавец и покупатель недвижимого имущества стараются обезопасить себя от неоднозначных ситуаций и прописывают в предварительном соглашении не только обязательные, но и дополнительные условия, включая:

• сроки купли-продажи;
• стоимость объекта;
• порядок передачи;
• ответственность сторон.

Государственная регистрация предварительного договора купли-продажи не требуется. Об  этом сказано в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ №59.

Предмет договора

Предметом преддоговора выступает недвижимое имущество, которое одна сторона обязуется продать, а вторая — купить. Объект описывают достаточно подробно, чтобы его можно было идентифицировать. Если на момент составления предварительного соглашения недвижимость построена и принадлежит продавцу, в качестве характеристик прописывают кадастровый номер, при желании — общую и жилую площадь, адрес. Эти данные есть в выписке из ЕГРН — обычно она находится у собственника.

Лицо, не владеющее объектом на момент составления преддоговора, может запросить эти сведения у владельца. Ранее можно было получить выписку из ЕГРН без согласия владельца, но с 1.02.2023 такой возможности нет.

В случае, когда объект ещё не построен, указывают координаты и характеристики, которые известны. Для квартиры это может быть:

• кадастровый номер;
• юридический адрес стройки;
• расположение квартиры на лестничной клетке;
• номер этажа и подъезда;
• количество комнат;
• предполагаемая площадь.

Для частного жилого дома достаточно указать кадастровый номер, адрес и площадь. Если объектом продажи выступает земельный участок, достаточно указать координаты и площадь. 

Есть нюансы при покупке доли квартиры. Правом на преимущественную покупку обладают другие совладельцы. Этот вопрос нужно урегулировать с ними до составления ПД. Есть два варианта:

• Оповестить их почтовым отправлением, подождать 30 дней с момента, когда они его получили. Отсутствие ответа означает, что у продавца появляется право продавать долю третьим лицам,
• Сообщить о намерении совершить продажу, получить нотариально заверенный отказ от каждого совладельца квартиры.

После этого можно заключать предварительное соглашение.

Порядок расчётов и ответственность сторон

Предварительное соглашение составляется с целью зафиксировать намерение сторон совершить сделку на указанных условиях.

Из сути преддоговора вытекает необязательность расчётов до заключения основного договора. Но если стороны договорятся о задатке или авансе, они вправе произвести частичный расчёт. Это должно быть отражено в тексте предварительного документа. Однако сумма не должна быть слишком большой, иначе при судебном разбирательстве договор могут переквалифицировать в основной. Можно ли считать уплаченную часть стоимости существенной, решает суд.

Стороны несут ответственность за неисполнение преддоговора, причём отказ от сделки на оговоренных условиях может быть явным или не выраженным прямо. В первом случае сторона прямо заявляет о нежелании заключать основной договор и участвовать в сделке купли-продажи, во втором — всячески уклоняется, например, не выходит на связь, просит подождать под разными предлогами.

Добросовестная сторона вправе принудить уклоняющуюся к подписанию основного договора. Для этого необходимо обратиться с иском в суд. Недобросовестный участник сделки должен исполнить обязательства согласно договору и возместить ущерб, понесённый второй стороной.

Пример:

Стороны подписали преддоговор о продаже квартиры. В назначенный срок продавец перестал выходить на связь, а позже заявил, что передумал продавать недвижимость. Покупатель в течение 2 месяцев после оговоренной даты купли-продажи оплачивал съёмное жильё. Если он обратится с исковым заявлением в суд, продавец будет вынужден  возместить убыток.

Срок действия преддоговора

По умолчанию, предоговор действует ровно год с даты составления, если срок действия не обозначен. В ином случае стороны договариваются, когда должен быть составлен основной договор, и это прописывается в тексте.

Если они придут к обоюдному согласию по поводу того, что основной договор составлять не нужно, предварительный считается отмененным. В противном случае нужно заключить основное соглашение в течение 6 месяцев с того дня, который указан в предварительном документе. После этого срока спор может быть передан на рассмотрение в суд (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Риски продавца и покупателя

При составлении ПДКП продавец рискует больше, чем покупатель.

Основные риски такие:

• Заключение предварительного соглашения не означает, что право собственности переходит к покупателю. Также преддоговор не гарантирует, что продавец исполнит свои обязательства. Даже при обращении в суд дело может закончиться тем, что он выплатит неустойку.
• Договор могут признать незаключённым. Это происходит, когда не согласованы существенные условия сделки: не указан кадастровый номер недвижимости, не согласована стоимость.
• Недобросовестный продавец может исчезнуть вместе с задатком или авансом, уплаченным покупателем. Возврата денег можно потребовать в судебном порядке, но для этого придётся потратить время. Если с продавца нечего взыскать, возврата придётся ждать долго.
• Продавец может заключить несколько ПДКП, потому что этот вид договора не требует регистрации в Росреестре. Продать квартиру он может только кому-то одному, а остальным придётся довольствоваться неустойкой, истребованной в судебном порядке.
• На недвижимости могут быть обременения. Покупателю нужно убедиться, что их нет, заказав выписку из ЕГРН. Но выписка не гарантирует, что квартира не обременена правами третьих лиц, потому что Росреестр не регистрирует соглашения найма сроком до 11 мес. Чтобы избежать рисков, в преддоговор нужно включить условие о том, что продавец гарантирует отсутствие обременений. Если продавец нарушит это условие, покупатель вправе отказаться от исполнения своей части обязательств по договору, а продавец обязан вернуть ему выплаченный аванс или задаток.
• Договор может быть признан недействительным, если квартира куплена в ипотеку, и банк не дал разрешения на продажу. Аналогичная ситуация возникает, когда требуется разрешение органов опеки и попечительства, а получить его не удаётся. В таких случаях расторжение ПДКП происходит без санкций для обоих контрагентов.

Кроме того, есть риск признания договора основным, а не дополнительным. Это может быть неудобно одной или обеим сторонам, не готовым к внезапной сделке. Чтобы избежать такой ситуации, не нужно вносить задаток или аванс в размере, превышающем 70% от стоимости объекта.