На рынке недвижимого имущества всегда много предложений о продаже жилья. Однако по красивым фотографиям и заманчивому описанию невозможно узнать и понять, есть ли какие-то особенности и нюансы у выставленного на продажу объекта. Дело в том, что право собственности может быть ограничено обременением и стать причиной отказа от сделки купли-продажи. В этом статье на основе разъяснений экспертов Росреестра рассказываем, что такое обременения на недвижимость, их виды, как проверить их наличие, а также снятие обременений. И в конце концов, можно ли купить недвижку с обременениями.

Что такое обременение на объект недвижимости

Обременение – это вид ограничения права собственности на объект недвижимости (дом, квартиру, земельный участок и т. д.).

Регистрация в ЕГРН обременения: как узнать

Выяснить можно, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

В ней нужно обратить внимание на реквизит № 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» раздела 2. В нем указывают сведения о наличии обременений, в том числе:

  • вид – например, аренда или ипотека;
  • предмет – например, часть объекта недвижимости;
  • срок, на который установлено обременение;
  • лицо, в пользу которого оно установлено.

Если обременений нет, в данном реквизите будет указано «не зарегистрировано».

Заказать и получить выписку из ЕГРН можно:

Информацию о наличии зарегистрированного в ЕГРН обременения можно также получить с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра. Он позволяет получить информацию о номере регистрационной записи и дате регистрации обременения.

Также см. Какие бывают виды выписок из ЕГРН.

Какие бывают обременения

Основные это ипотека, арест и рента.

Ипотека

На сегодняшний день – самый распространенный вид обременения. До ее полной выплаты имущество находится в залоге у кредитора. Это, как правило, банк. Соответствующая запись о кредиторе вносится в ЕГРН. Таким образом, владелец недвижимости не может совершить сделку без согласия банка.

Можно ли купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Можно, при наличии письменного согласия банка. Новый собственник в этом случае становится на место предыдущего залогодателя и несет все обязанности по выплате кредита.

Как снять обременение после погашения ипотеки

Сегодня ряд крупных кредитных организаций сами подают в Росреестр документы о погашении регистрационной записи об ипотеке в рамках электронного взаимодействия с Росреестром. В этом случае собственнику не нужно запрашивать никаких документов.

В течение 3-х дней запись об ипотеке в ЕГРН будет погашена. После завершения процедуры банк сам проинформирует, что обременение снято.

Кроме того, законодательство предусматривает другие способы снятия обременения по ипотеке (ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Например, если выдавалась закладная, собственник квартиры и банк могут направить в Росреестр совместное заявление, предоставив закладную на объект недвижимости с отметкой об исполнении кредитного обязательства в полном объеме. То же самое хозяин квартиры может сделать самостоятельно, перед этим запросив закладную в банке

Если закладная не выдавалась, собственник и банк тоже могут составить совместное заявление и подать в орган регистрации прав для снятия обременения.

Арест

Не менее распространенное обременение и означает запрет на совершение регистрационных действий.

Арест имущества должника говорит о том, что им никак нельзя распоряжаться: невозможно ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить.

Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН.

Причин для наложения ареста на недвижимость может быть много. Например:

  • долговые обязательства перед банком или частным кредитором;
  • раздел имущества при разводе;
  • спор о праве на недвижимое имущество.

Практика показывает, что бОльшую часть арестов и запретов на недвижимое имущество накладывают суды или Служба судебных приставов (ФССП) в рамках исполнительного производства. В этом случае суд или территориальное управление ФССП направляют соответствующий документ о принятии обеспечительных мер в Росреестр. После этого госрегистратор прав вносит в ЕГРН сведения об аресте (запрете) на объект недвижимости.

Как снять арест с объекта недвижимости

Арест или запрет можно снять. Но начинать это процедуру надо не с Росреестра.

Сначала нужно любым доступным способом, в том числе опираясь на сведения из ЕГРН, уточнить, кто и в рамках какого исполнительного производства наложил арест (запрет) на недвижимость. От этого зависят конкретные дальнейшие действия:

  1. Исполнить требования судебных приставов – чаще всего оплатить долги.
  2. Обратиться с заявлением о прекращении исполнительного производства и вынесении постановления об отмене ареста (запрета).

Постановление об отмене ареста (запрета) судебный пристав-исполнитель направит в Росреестр.

Запись об аресте (запрете) будет погашена в течение 3-х рабочих дней с даты поступления в Росреестр соответствующего акта.

Проверить, снят ли арест (запрет) с недвижимости, можно:

Если увидите, что арест до сих пор не снят, можно обратиться в Росреестр самостоятельно с заявлением о госрегистрации прекращения ареста (запрета), приложив к нему копию документа об отмене обеспечительных мер (например, решение суда или судебных приставов).

В этом случае в течение 3-х рабочих дней Росреестр сам запросит в ФССП соответствующий документ. Ответ на такой запрос должны направить в течение 3-х рабочих дней. Далее после поступления сведений в Росреестр обременение снимут.

Рента

По договору ренты право собственности на недвижимость переходит от одного человека (как правило пожилого и нуждающегося в уходе) к другому, который берет на себя обязательство по пожизненному содержанию бывшего владельца. Это может быть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания c иждивением.

В результате на объект недвижимости регистрируют обременение. Распоряжаться таким жильем можно только с предварительного согласия получателя ренты.

Росреестр отмечает, что объекты недвижимости с таким обременением покупают редко, но бывает. В этом случае покупатель становится как собственником жилья, так и рентодателем – то есть берет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты.

Какие обременения отследить сложно

Росреестр обращает внимание, что ряд обременений сложно обнаружить, так как их не указывают в выписке ЕГРН, так как по закону не подлежат внесению в ЕГРН. Вот основные:

СИТУАЦИЯ ПОЯСНЕНИЕ
В квартире зарегистрирован человек, который ранее отказался от её приватизации По закону он имеет пожизненное право пользования жилплощадью.

В этом случае, чтобы себя обезопасить, следует попросить продавца предоставить выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные на жилплощади граждане.

Квартира досталась по завещанию и в нём прописана обязанность для наследника предоставить другому лицу право пользования квартирой (проживания в ней) Это так называемый завещательный отказ.

Поэтому если продавец получил квартиру по наследству, стоит это выяснить и ознакомиться с завещанием.

При покупке жилья использовался материнский капитал В этом случае квартира:

  • должна быть переоформлена на всех членов семьи – родителей и всех несовершеннолетних детей;
  • не может продаваться без разрешения органов опеки и попечительства.

Узнать информацию о долях собственников можно в выписке из ЕГРН. Также стоит запросить у продавца разрешение от органов опеки и попечительства, а также справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Использованы материалы: пресс-центр Росреестра.