Автор:

Всероссийская реновация жилья: что это и анализ законопроекта-2020

В середине сентября 2020 года группа членов Совета Федерации и депутат Госдумы внесли на рассмотрение законопроект № 1023225-7 с изменениями в Градостроительный кодекс РФ и другие законодательные акты о т. н. всероссийской реновации жилья (недвижимости). Он был разработан по примеру и относительно небольшому опыту Москвы по сносу пятиэтажек. Рассказываем, на что он направлен и кого может затронуть.

Цели

Официально законопроект № 1023225-7 на совершенствование:

  • института комплексного развития территорий;
  • механизмов расселения аварийного и ветхого (подлежащего сносу или реконструкции) жилья.

Всё это планируется реализовать на основе адресных программ, утверждаемых в соответствии с жилищным законодательством.

Что регулирует

Проект закона-2020 о всероссийской реновации предусматривает единый механизм комплексного развития территорий с разными основаниями принятия решений для:

  • аварийного жилья;
  • жилья, подлежащего сносу/реконструкции по адресным программам;
  • промышленных территорий.

Какую территорию затронет реновация

В качестве критерия определения границ территории комплексного развития заложено, что земельные участки, занятые аварийным или иным жильем, подлежащим сносу, реконструкции, промышленной зоной, должны занимать не менее 50% территории, в отношении которой принимается решение о ее комплексном развитии.

При этом в случае принятия такого решения в отношении промышленных зон в границы такой территории не могут входить многоквартирные дома.

Кто принимает решение

Полномочия по принятию решений о комплексном развитии территории законопроект № 1023225-7 о всероссийской реновации разграничивает.

Решение о комплексном развитии территории по предложениям органов государственной власти региона вправе принять Правительство России. Для этого определять порядок принятия и реализации таких решений.

Правом принятия решений о комплексном развитии территорий также хотят наделить высшие исполнительные органы госвласти субъектов РФ. При этом законом или иным нормативным правовым актом региона полномочиями по принятию решений о комплексном развитии территорий могут быть наделены органы местного самоуправления.

В свою очередь, порядок принятия решений о комплексном развитии территории по инициативе регионов и порядок его исполнения устанавливает законодательство субъекта РФ.

Законопроект также сохраняет предусмотренную Градостроительным кодексом РФ возможность комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельных участков и/или объектов недвижимости, расположенных в границах такой территории (исключение – когда в такую территорию включены аварийные дома или дома, подлежащие сносу, реконструкции).

Решение о комплексном развитии власти реализуют сами или передают созданной для этой цели специализированной организации. Соответственно, они как учредитель определяют её организационно-правовую форму, цели и предмет деятельности, порядок и условия управления, финансирования.

Комплексно развивать территорию органы власти или местного самоуправления могут как самостоятельно, так и на основании договора с победителем соответствующего аукциона.

В законе пропишут существенные условия договора о комплексном развитии территории, основные права, обязанности его сторон, а также их ответственность.

Обязательное условие для участия в аукционе на право заключить договор о комплексном развитии территории – наличие у участников опыта (не менее 3-х лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 5000 кв. метров в совокупности. Этот факт подтверждает разрешение на ввод в эксплуатацию таких домов.

Адресная программа

В законопроекте о всероссийской реновации заложена возможность утверждения адресных программ для сноса и реконструкции многоквартирных домов. А на их основании может быть принято решение о комплексном развитии соответствующей территории. Данный механизм может быть реализован для следующих целей:

  • обновление среды жизнедеятельности;
  • создание благоприятных условий проживания, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда на территории региона;
  • обеспечение развития жилых территорий и их благоустройства.

В адресной программе устанавливают очередность сноса или реконструкции многоквартирных домов. Причем очередность сноса определяют с учетом их технического состояния.

Для выполнения адресной программы регионы наделить широкими полномочиями. Так, они будут вправе, в том числе:

  • определять содержание программ по сносу и реконструкции;
  • утверждать порядок ее формирования и утверждения;
  • определять источники финансирования программы;
  • утверждать порядок выявления и учета мнения граждан при ее составлении и выполнении;
  • определять технические характеристики многоквартирных домов, которые могут быть включены в указанные адресные программы.

Это будут поправки в том числе в Жилищный кодекс РФ.

Какие дома могут попасть под реновацию

В проект адресной программы по сносу и реконструкции могут быть включены только такие дома, в которых 2/3 собственников и нанимателей поддержали такое решение, в т. ч. на общих собраниях.

Для выхода из программы достаточно более 1/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в этом многоквартирном доме на общем собрании, тогда дом точно исключат из реновации.

Поправки предусматривают подробности принятия этих решений, а также другие положения об учете мнений граждан.

Подчеркнём, что это критерии только после прохождения законопроекта в первом чтении в Госдуме на 17.11.2020.

Гарантии

Собственникам и арендаторам жилья предоставят равнозначные помещения. Как вариант собственник сможет по письменному заявлению получить, например, денежное возмещение. Это будет возможно, если в отношении помещения не зарегистрированы ограничения прав или обременения.

Нежилые помещения, которые не относятся к общему имуществу дома, изымут с предварительным и равноценным возмещением.

Если из-за исполнения программы реновации прекращён договор аренды нежилого помещения, арендатор сможет в тот же день заключить новый договор в отношении аналогичной недвижимости на прежних условиях (кроме срока действия) без торгов. Это касается арендуемой малым и средним бизнесом региональной или муниципальной собственности.

Переселение

Законопроект также предусматривает возможность переселения жителей многоквартирных домов, включенных в программу, через механизм обязательного заключения договоров о переходе прав на жилые помещения по решению суда.

Проще говоря, речь идёт о принудительном переселении по суду, раз дом попал под реновацию.

Для нежилых объектов, в т. ч. промышленного назначения, законопроект предусматривает прекращение и переход прав на них путём изъятия для государственных и муниципальных нужд (ст. 56.12 Земельного кодекса РФ).

Переходные положения

Законопроект о всероссийской реновации определяет правовой статус ранее заключенных:

  • договоров о развитии застроенных территорий;
  • договоров комплексного освоения территории;
  • договоров о деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Есть норма о том, что указанные договоры сохраняют свое действие в соответствии с их условиями. Изменение и расторжение возможно в порядке, действовавшем на день их заключения.

Заключение

Инициаторы законопроекта № 1023225-7 полагают, что его принятие с использованием нового механизма комплексного развития территории будет способствовать:

  • обновлению жилой застройки городов;
  • созданию комфортной городской среды;
  • улучшению жилищных условий граждан.