Ситуация
В постановлении от 02.06.2022 № 23-П КС РФ проверил конституционность п. 1 ст. 310, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 и абз. второго п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобой гражданки Пыкиной. Суть дела в следующем.
В договоре краткосрочного коммерческого найма жилья стороны указали право наймодателя в ряде ситуаций расторгнуть это соглашение в одностороннем порядке. И наймодатель сделал это, когда Пыкина не внесла платеж, и выселил ее.
Она оспорила действия найможателя. По ее мнению, специальное правило ГК РФ разрешает наймодателю расторгнуть договор лишь через суд.
Что говорит закон
Указанные выше нормы ГК РФ указывают следующее:
| НОРМА ГК | СОДЕРЖАНИЕ |
| Пункт 1 статьи 310 | Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий недопустимы. Кроме случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. |
| Пункт 4 статьи 421 | Условия договора стороны определяют по усмотрению. Кроме случаев:
|
| Пункт 1 статьи 422 | Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. |
| Абзац первый пункта 1 статьи 450 | Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. |
| Пункт 2 статьи 450.1 | В случае одностороннего отказа от договора/исполнения договора полностью или частично, если такой отказ допустим, договор считается расторгнутым или измененным. |
| Абзац второй пункта 2 статьи 687 | Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более 2-х раз по истечении установленного договором срока платежа. |
Позиция судов
Все судебные инстанции с ней не согласились. В том числе потому, что гл. 35 ГК о найме жилья не запрещает какой-либо стороне досрочно расторгнуть документ в согласованных случаях в одностороннем порядке. Ведь заключенный сторонами договор найма по своей правовой природе являлся договором коммерческого найма, поэтому можно согласовать основания и порядок его одностороннего расторжения.
Разъяснения КС РФ
Конституционный Суд среди прочего отметил:
- Судебное расторжение договора может занять столько же времени, сколько сам краткосрочный наем жилья или даже больше. Применение только такого порядка создавало бы отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче — надлежаще оформлять договоры. Это также способствует снижению предложения на данном рынке и росту стоимости найма жилья, мешает легализации этого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет.
- Когда наниматель существенно или долго нарушает обязательства, его контрагент теряет деньги.
- Если в договоре указали явно несправедливые основания одностороннего расторжения, наниматель может заявить суду, например, об их ничтожности.
Есть различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным – заключенным на срок не более 1 года.
Специфика договора краткосрочного найма в том, что нанимателю предоставлен меньший объем гарантий, нежели по договору, заключенному на больший срок.
Особенность рассматриваемого договора – и востребованный на практике порядок его расторжения: распространено включение условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время. Это обусловлено характеристиками сложившихся отношений.
Несмотря на наличие правила о судебном порядке расторжения договора и отсутствие указания на то, что стороны могут оговорить в договоре иную процедуру расторжения, суды допускают возможность признания нормы диспозитивной и включения в договор условия о праве на односторонний отказ от его исполнения (п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Таким образом, при краткосрочном найме жилья стороны могут согласовать условия, при которых наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем и внесудебном порядке. Они должны быть однозначными и защищать наймодателя лишь от существенных нарушений договора – например, от просрочки оплаты квартиросъёмщиком.
Тем самым стороны не ограничены в праве включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, отличающиеся от условий, предусмотренных в абз. втором п. 2 ст. 687 ГК.
Когда выводы КС не действуют
Выводы КС РФ нельзя применять, когда формально краткосрочный договор из-за его продления (пролонгации) действует в совокупности больше 1 года.