Когда наймодатель может расторгнуть краткосрочный договор аренды жилья

В ГК РФ чётко не прописаны случаи, когда арендодатель вправе аннулировать краткосрочную (до 1 года) аренду своего жилья. Поэтому в 2022 года основания расторжение договора краткосрочного коммерческого найма (аренды) жилого помещения, квартиры и т. п. стали предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ.

Ситуация

В постановлении от 02.06.2022 № 23-П КС РФ проверил конституционность п. 1 ст. 310, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 и абз. второго п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобой гражданки Пыкиной. Суть дела в следующем.

В договоре краткосрочного коммерческого найма жилья стороны указали право наймодателя в ряде ситуаций расторгнуть это соглашение в одностороннем порядке. И наймодатель сделал это, когда Пыкина не внесла платеж, и выселил ее.

Она оспорила действия найможателя. По ее мнению, специальное правило ГК РФ разрешает наймодателю расторгнуть договор лишь через суд.

Что говорит закон

Указанные выше нормы ГК РФ указывают следующее:

НОРМА ГК СОДЕРЖАНИЕ
Пункт 1 статьи 310 Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий недопустимы. Кроме случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
Пункт 4 статьи 421 Условия договора стороны определяют по усмотрению. Кроме случаев:

  • когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами;
  • когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней;
  • при отсутствии такого соглашения условие договора определяет диспозитивная норма.
Пункт 1 статьи 422 Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Абзац первый пункта 1 статьи 450 Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Пункт 2 статьи 450.1 В случае одностороннего отказа от договора/исполнения договора полностью или частично, если такой отказ допустим, договор считается расторгнутым или измененным.
Абзац второй пункта 2 статьи 687 Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более 2-х раз по истечении установленного договором срока платежа.

Позиция судов

Все судебные инстанции с ней не согласились. В том числе потому, что гл. 35 ГК о найме жилья не запрещает какой-либо стороне досрочно расторгнуть документ в согласованных случаях в одностороннем порядке. Ведь заключенный сторонами договор найма по своей правовой природе являлся договором коммерческого найма, поэтому можно согласовать основания и порядок его одностороннего расторжения.

Разъяснения КС РФ

Конституционный Суд среди прочего отметил:

  • Судебное расторжение договора может занять столько же времени, сколько сам краткосрочный наем жилья или даже больше. Применение только такого порядка создавало бы отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче — надлежаще оформлять договоры. Это также способствует снижению предложения на данном рынке и росту стоимости найма жилья, мешает легализации этого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет.
  • Когда наниматель существенно или долго нарушает обязательства, его контрагент теряет деньги.
  • Если в договоре указали явно несправедливые основания одностороннего расторжения, наниматель может заявить суду, например, об их ничтожности.

Есть различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным – заключенным на срок не более 1 года.

Специфика договора краткосрочного найма в том, что нанимателю предоставлен меньший объем гарантий, нежели по договору, заключенному на больший срок.

Особенность рассматриваемого договора – и востребованный на практике порядок его расторжения: распространено включение условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время. Это обусловлено характеристиками сложившихся отношений.

Несмотря на наличие правила о судебном порядке расторжения договора и отсутствие указания на то, что стороны могут оговорить в договоре иную процедуру расторжения, суды допускают возможность признания нормы диспозитивной и включения в договор условия о праве на односторонний отказ от его исполнения (п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Таким образом, при краткосрочном найме жилья стороны могут согласовать условия, при которых наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем и внесудебном порядке. Они должны быть однозначными и защищать наймодателя лишь от существенных нарушений договора – например, от просрочки оплаты квартиросъёмщиком.

Тем самым стороны не ограничены в праве включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, отличающиеся от условий, предусмотренных в абз. втором п. 2 ст. 687 ГК.

Когда выводы КС не действуют

Выводы КС РФ нельзя применять, когда формально краткосрочный договор из-за его продления (пролонгации) действует в совокупности больше 1 года.