Договор социального найма: как получить квартиру от государства

Кто вправе заключить договор о социальном найме?

Арендовать недвижимость, находящуюся в собственности у государства, могут только люди, которые встали на учет. Это право есть у граждан в следующих случаях:

• отсутствие недвижимости в собственности или в аренде по другому договору соцнайма как у самого заявителя, так и у близких родственников;
• на имеющейся жилплощади на одного человека приходится меньше квадратных метров, чем это предусмотрено региональными нормами;
• помещение, в котором живет заявитель, не соответствует нормам жилого объекта (например, это ветхий дом или здание, не подключенное к городским сетям водопровода, электричества, канализации);
• в семье есть человек с тяжким хроническим заболеванием, опасным для окружающих (например, туберкулезом).

Существуют и другие ситуации, в которых человека могут зарегистрировать как нуждающегося в жилье. Их перечень зависит от норм, установленных местными органами власти в конкретном регионе.

Если у гражданина высокий или средний достаток, даже при наличии недвижимости малой площади ему откажут в услуге. Это право есть лишь у малоимущих лиц.

Каким должно быть жилье по договору социального найма?

Как правило, гражданам, вставшим на учет, выделяют недвижимость из муниципального фонда, который находится в ведении властей региона. В некоторых случаях соглашение составляется на объект, относящийся к государственной категории. Это касается работников судебной системы, силовых структур, а также лесного хозяйства: они могут снимать недвижимость, входящее в структуру госфонда.

В любом случае сам объект должен соответствовать следующим требованиям:

• отделенность от прочих помещений;
• наличие коммуникаций (электро- и водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция);
• соответствие норме предоставления по метражу.

Минимальный размер жилплощади, которую получает наниматель по договору социального найма, варьируется в зависимости от числа человек, которые будут там пребывать, и правил конкретного города или области. Например, в Москве норма предоставления на человека составляет 18 кв. м, в Новосибирске — 15, а в Уфе — 14.

В некоторых регионах показатель меняется в зависимости от того, будет ли проживать только один человек или целая семья. Например, в Красноярске норма на одиноко проживающего составляет 18 квадратов, а на каждого родственника — 15. Имеет значение и статус недвижимости: так, норма для Ленинградской области составляет 9 кв. м для отдельных объектов и 15 — для коммуналок.

Этапы оформления

Подача запроса

До того как между сторонами будет заключен договор социального найма жилого помещения, требуется выполнить несколько действий. Сначала необходимо написать заявление, которое будет направлено в орган, занимающийся постановкой на учет. В каждом городе он свой: так, в столице это Департамент городского имущества, а в Краснодаре — городская администрация.

Шаблон документа можно скачать через Госуслуги; также можно посетить МФЦ, где выдадут бланк. После заполнения на нем должны поставить подпись все члены семьи. К ним относится супруг/супруга и дети, не достигшие 18-летнего возраста на момент составления

СКАЧАТЬ ОБРАЗЕЦ ЗАЯВЛЕНИЯ О ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Сбор документов

К запросу требуется приложить бумаги, подтверждающие право постановки на учет. Возможные документы:

• справки о доходах по месту работы;
• бланки, подтверждающие недееспособность заявителя и/или членов его семьи;
• справка о признании имеющегося жилья подлежащим сносу;
• медицинское заключение о наличии у родственника тяжелого заболевания;
• иные бумаги.

После этого нужно дождаться, пока региональные власти примут решение о постановке на жилищный учет или отказе. На это законом отводится 30 календарных суток, а в течение 3 рабочих дней органы обязаны направить документ в письменном виде.

Составление и заключение договора социального найма

Если властями принято положительное решение о постановке на учет, следующим этапом станет подписание соглашения. Бланк этого документа установлен Правительственным Постановлением №315 от 21.05.2005 г. В договоре обязательно должны содержаться следующие данные:

1. Информация о сторонах. Для наймодателя указывается наименование органа, для нанимателя — ФИО и паспортные данные.
2. Сведения об объекте. К ним относится тип недвижимости, адрес, метраж, этажность и другие данные. Заявителю может быть предложена не только квартира по договору социального найма, но и отдельный дом, а также часть объекта. При этом помещение должно быть изолированным, не относиться к вспомогательному или общему имуществу в составе многоэтажки.
3. Размер платы. Сумму определяют по цене за квадратный метр недвижимости. Наймодатель вправе изменять ее раз в год и проводить одностороннюю индексацию, о чем обязан уведомить нанимателя. В среднем ежемесячная плата в крупных городах не превышает 1000-1500 рублей, а в регионах — 500-800.
4. Права и обязанности. Это касается как владельца, так и нанимателя.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ

В соглашении не может быть прописан срок действия, поскольку оно является бессрочным. Даже если наниматель сменил место проживания или умер, члены его семьи не могут быть выселены по этой причине.

СКАЧАТЬ БЛАНК ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА КВАРТИРЫ

СКАЧАТЬ ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (КВАРТИРЫ)

Права и обязанности сторон

Это наиболее объемный пункт в соглашении. Согласно ст. 67 ЖК РФ, наниматель вправе вселять на арендуемую жилплощадь других людей, допускать их временное проживание, обменивать жилье и реализовать поднаем. Кроме того, он может требовать от владельца предоставления коммунальных услуг в должном объеме, обслуживания общего имущества и проведения капремонта. К его обязанностям относится:

• использование объекта по назначению;
• контроль над сохранностью помещения;
• соблюдение санитарно-гигиенических норм;
• своевременная оплата по аренде и коммунальным услугам;
• информирование наймодателя о перемене места проживания, а также изменении условий, позволивших получить жилье.

Для владельца права по договору социального найма ограничиваются требованием своевременного погашения коммунальных платежей и аренды. Перечень обязанностей, согласно ст. 65 ЖК РФ:

• передача объекта, освобожденного от прав и притязаний иных сторон, в том числе арестов или залогов;
• своевременный ремонт и обслуживание жилплощади для обеспечения ее пригодности к проживанию;
• контроль качества предоставляемых коммунальных услуг.

Как расторгнуть соглашение?

Прекратить действие договора можно как по согласованию сторон, так и в судебном порядке, согласно п. 5 ст. 83 ЖК РФ.

Если инициатором выступает наниматель, ему понадобится просто уведомить владельца в письменной форме, а если расторгнуть соглашение хочет наймодатель, он обязан указать причину. В последнем случае речь может идти о следующих факторах:

• появление долгов по коммунальным платежам или аренде;
• прекращение условий, по которым нанимательь получил статус нуждающегося в жилплощади (например, если он приобрел квартиру или получил ее в наследство, но не уведомил государство о том, что его можно снять с жилищного учета);
• содержание объекта в ненадлежащем состоянии (например, несоблюдение санитарно-гигиенических норм).

Можно ли выкупить объект?

После оформления соглашения становится возможной приватизация квартиры по договору социального найма. Сначала нужно прописаться в ней, а затем собрать необходимые документы и подать заявку через МФЦ.

Приватизировать жилплощадь можно один раз за всю жизнь. Полученной в собственность недвижимостью можно будет распоряжаться по своему усмотрению. До приватизации ее нельзя продавать, обменивать, дарить и совершать иные действия.