Дарственная на объединенные принципом единства при передаче объекты находится на «стыке» гражданского, земельного и налогового законодательства, а малейшая неточность при оформлении грозит признанием притворности сделки.
СКАЧАТЬ ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ДОМОМ
СКАЧАТЬ ФОРМУ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА БЕЗ ДОМА
Земельный участок как даримый объект недвижимости
Наличие земли в собственности или пользовании отнюдь не означает самостоятельное распоряжение. Перед дарением дарителю и принятием в дар одаряемому следует учесть ряд ограничений в отношении зарегистрированных в ЕГРН земельных участков, касающихся:
Обязанностей использования сугубо по целевому назначению, исходя из категории земель (п. 1 ст. 7 ЗК РФ): Выполнения требований по обеспечению (ст. 42 ЗК РФ): Установления правового режима пользования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Виды разрешенного использования (ВРИ) определяются местными властями согласно классификатору – приложению к приказу Росреестра от 10.11.2020 года № П/0412. Присвоенный код содержит наименование и описание ВРИ, в частности, строительство жилых домов допускается при указании следующих числовых обозначений:
Определенные категории земель допускают изменение ВРИ, но если попытка не увенчалась успехом, то собственник обязан довольствоваться указанными кодами. Например, перспектива постройки дома на участке с кодом 13.1, классифицируемым огородничеством, недопустима, поскольку предназначение надела – выращивание сельхозпродукции и возведение некапитальных объектов для хранения урожая и инвентаря. Игнорирование требований, включая невыполнение обязательств по приведению земли в состояние, пригодное для использования по назначению, обязательных мероприятий по защите почв грозит административным штрафом от 10 тысяч рублей (ст. 8.7, 8.8 КоАП РФ).
Особенности подарка дома и прилегающего земельного участка
По общему правилу при переходе права собственности на дом новому владельцу автоматически передается в собственность земля, занятая строением (ст. 273 ГК РФ). Если даритель владеет только домом, а земельный надел находится в пользовании, то при дарении дома одаряемый наделяется равнозначными правами с бывшим собственником пользования участком (п. 2 ст. 271 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ГК РФ).
Хотя юридически объекты недвижимости независимы друг от друга, подарить участок без расположенного на нем строения можно в исключительных случаях, если:
В иных ситуациях нарушение принципа единства и дарение объектов по отдельности запрещено, несмотря на юридическую самостоятельность. Владеющий обоими объектами потенциальный даритель не вправе составить только договор дарения земельного участка родственнику или стороннему лицу без передачи находящегося на нем дома. Содержание дарственной, противоречащей принципу неотделимости, приведет к признанию недействительности сделки (ст. 168 ГК РФ).
Составление дарственной на землю с расположенным жилым домом
Двустороннее соглашение о передаче недвижимости без встречных обязательств оформляется письменно (ст. 161 ГК РФ).
В документе прописываются: Личные сведения передающей и принимающей подарок стороны: Информация о возникновении права собственности дарителя на объекты со ссылками на документы: Конкретизация подарка в качестве предмета договора (п. 1 ст. 572 ГК РФ): Порядок передачи даримых ценностей и другие условия:
Нотариальное удостоверение обязательно при передаче долей и в случае исполнения функций одаряемого несовершеннолетним либо ограниченным в дееспособности лицом (п. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ). Стороны могут прибегнуть к нотариальным услугам по собственной инициативе. Нотариус предложит образец договора дарения дома и земельного участка, внесет корректировки в составленное соглашение, что исключит вероятность признания сделки мнимой или притворной.
Процедура регистрации перехода прав к новому собственнику
Полномочия на проведение регистрационной процедуры дарения недвижимости делегированы Росреестру, его региональным представительствам и МФЦ. Для регистрации прав нужно подать заявление с комплектом документальных приложений, включающих договор, правоподтверждающую и правоустанавливающую документацию, паспорта сторон-участников.
Поскольку совершение регистрационных действий производится в отношении двух объектов, то необходимо оплатить госпошлины по каждому (п. 1 ст. 333.33 НК РФ) в размерах:
При соответствии документов требованиям законодательных актов срок проведения процедуры составляет десять банковских дней. По истечении периода одаряемый становится собственником подаренной недвижимости (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Налогообложение при дарении объектов недвижимости
Необходимость уплаты НДФЛ определяется родственными узами сторон. При заключении договора дарения земельного участка между родственниками первой степени родства или членами семьи (ст. 2, 14 СК РФ, п. 18.1 ст. 217 НК РФ) получатель даров освобождается от обязательств по налогообложению.
Не попавшие в число счастливчиков одаряемые должны уплатить в бюджет НДФЛ по ставке, зависящей от налогового статуса:
- 13 % без дифференцирования – для резидентов;
- 30 % – для нерезидентов, пребывающих в России менее 183 дней в календарном году.
ВАЖНО Эксперты не рекомендуют указывать произвольную цену в договоре, не принимаемую во внимание ни налоговиками, ни судами, так как базой налогообложения при дарении недвижимости считается кадастровая стоимость (п.6 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС РФ 21.10.2015 года). Если величина в денежном выражении завышена по сравнению со среднерыночным показателем, то приобретатель вправе оспорить значение в комиссии при Росреестре или в судебной инстанции, представив в качестве обоснования заключение оценщиков.
После оформления объектов недвижимости в собственность одаряемый будет обязан ежегодно уплачивать налог на имущество по жилому дому (ст. 399 НК РФ) и земельный налог по полученному участку земли (ст. 397 НК РФ). Основанием для внесения платежа в бюджет будет считаться высылаемое представителями ФНС уведомление, содержащее сумму рассчитанных налогов.