СКАЧАТЬ БЛАНК ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
СКАЧАТЬ ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Сущность договора
Договор аренды нежилого помещения – это письменное соглашение, в котором стороны закрепляют условия по передачи за плату на определенный срок во владение или пользование объекта недвижимости. Содержание и особенности документа регламентированы статье 650 ГК РФ.
Обязательные условия для заключения договора
В любом договоре аренды главным условием будет четкое описание арендованного имущества. Если речь о помещении, то в документе должны содержаться:
- Выписки из кадастрового и технического паспортов;
- Поэтажный план (с объяснением к нему);
- Выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.
В описании должна быть определена площадь недвижимости, адрес расположения. Если формат документа не требует государственной регистрации, то можно «выделить» арендуемый объект и без официальных бумаг. Стороны могут своими силами составить план, на котором будет наглядно понятно местоположение и характеристики недвижимости.
Если объект неправильно описан в договоре, но при этом участники соглашения фактически исполнили возложенные друг на друга обязательства (помещение передано по акту приема-передачи, арендатор использовал его по назначению и переводил за это арендную плату), то ни никто из них не может признать документ несостоятельным.
Вторым главным условиям для составления договора аренды нежилого помещения является описание размера арендной платы. При указании суммы сторонам нужно понимать, что ГК запрещает ее изменять чаще раза в год – описано в статье 614 ГК РФ.
Последний обязательный нюанс также связан с размером арендной платы – арендатор должен осведомиться, является ли владелец недвижимости плательщиком НДС. В таком случае в договоре должно быть указано, включена ли в сумму ставка НДС или налог в 18% начисляется отдельно. Второй вариант может стать неприятным сюрпризом для арендатора.
Дополнительные условия
Кроме описанных нюансов: описания объекта и уточнения арендной платы – в договоре должны быть представлены и другие условия, которые способны повлиять на исполнение сторонами обязательств.
Например, арендодатель может сдавать помещение только для конкретных целей: офисное размещение, открытие магазина, содержание склада. Нецелевое пользование объектом может привести к досрочному расторжению соглашения.
Договор в обязательном порядке должен содержать требование по оплате коммунальных платежей. В статье 616 ГК сказано, что это обязанность арендатора, но арендодатель вправе взять такие расходы на себя. Коммунальные счета могут быть включены в ежемесячную оплату или исчисляться отдельно. В некоторых случаях договор может обязать арендатора заключить соглашение с коммунальными службами, хотя в реальности подобное возможно лишь в отношении услуг по электроснабжению.
Владелец помещения должен предусмотреть, что если вторая сторона не будет вовремя оплачивать ЖКХ счета, то ему придется сделать это самостоятельно. После собственник может направить в отношении арендатора иск о возмещении платежей (если они не являлись частью арендной платы).
Обязятельно указать в договоре регламент передачи помещения. Обязанности владельца помещения будут исполнены, как только он предоставит арендатору доступ внутрь объекта и отдаст ключи. Этот факт подтверждается участниками отношений отдельным актом приема-передачи. В документе указывается, в какие сроки арендодатель должен передать второй стороне помещение – тут же описывается и порядок возврата.
Если собственник не против субаренды недвижимости, то это тоже должно быть согласовано. Иначе не исключаются судебные разбирательства между всеми сторонами сделок.
Последним существенным условием для аренды (в реальности их может быть больше по требованию сторон) – регламент ремонта. ГК предлагает обязательно арендодателя заниматься капитальной стороной вопроса, арендатора – текущей. Распределение может быть изменено по желанию участников соглашения.
Текущий ремонт помещения отличается от неотделимых улучшений, которые могут быть произведены за свой счет. Последнее требует обязательного уточнения у владельца. В некоторых случаях удается добиться согласия арендодателя на компенсацию арендатору стоимости произведенных улучшений.
Регистрация договора
В статье 651 ГК РФ указывается, что договор аренды нежилого помещения обязателен для регистрации, если рассматриваемый срок – более одного года. При этом, если указанный срок превышает 12 месяцев, то соглашение будет иметь юридическую силу только после заверения в государственных органах.
Чтобы не заниматься регистрацией, часто стороны вписывают действительность договора в течение 11 месяцев, а впоследствии продлевают его. Это удобный формат, если участники соглашения взаимно заинтересованы в продолжении аренды.
Юристы считают, что если срок вообще не указывать, то регистрация также не потребуется. Регламент описанной статьи описывает конкретный срок – не меньше года.
Регистрация договора производится в региональных кадастровых органах. Например, среди обязательных для регистрации документов:
- Заявление;
- Свидетельство об оплате государственной пошлины (2 000 рублей для физлиц, 22 000 рублей – для юридических лиц);
- Подтверждение полномочий представителя, руководителя организации (если регистрация производится от имени юридического лица или по доверенности);
- Правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
- Кадастровый план.
Подавать следует оригиналы или нотариальные копии. Исключение – документ, свидетельствующий о полномочии лиц, подписывающих договор. Его достоверность может быть подтверждена печатью организации.
Государственная регистраций действительна в течение 1 месяца с момента приема заявления и прикрепленных документов. Если заранее планируется оформлять договор в кадастровой палате, то в тексте рекомендуется предусмотреть условие о том, какие из сторон будет заниматься процедурой. В законодательстве нет конкретных указаний по вопросу обязанности для регистрации.
Срок действия
В большинстве случаев в договоре указан срок, на который недвижимость передается арендатору. Это гарантирует стабильность правоотношений и позволяет владельцу распланировать график выплат на временном отрезке.
Условие по сроку не считается существенным. Если в договоре не обозначены даты, то он заключается на неопределенный временно промежуток.
Заполнение акта приема передачи
Обязательный документ, прикрепляемый к договору аренды нежилой недвижимости. Без акта отношения не считаются действительными – он подтверждает момент передачи помещения.
Обязательной формы акта нет – он может быть в произвольном виде или составлен по шаблону. Важно, чтобы он отвечал требованиям по составу и содержал необходимые сведения. В шапке указывается:
- Название документа, номер/дата заполнения;
- Название организации-арендодателя и арендатора: с указанием ФИО, должностей, описанием представителей;
- Наименование объекта, адрес расположения, площадь;
- Ссылки на кадастровый номер и другие правоустанавливающие документы – по желанию.
Основная часть – важнейшая в документе. Этот раздел заполняется с осторожностью и требует отражения моментов:
- Характеристику внешнего вида помещения;
- Подтверждение состояния электроприборов, коммуникаций и прочих элементов;
- Если объект сдается с интернет-связью, подключенной охранной системой или другими приборами – это должно быть указано.
Если имеются недостатки помещения, то они должны быть отмечены. Это необходимо, чтобы избежать попытки арендодателя взыскать с арендатора материальный ущерб за поломки, которые произошли не по его вине.
Фрагмент акта-прима передачи нежилого помещения. Подробнее о составлении акта вы можете прочитать в системе Консультант Плюс по ссылке (оформите демо-доступ):
Если имеются другие бумаги, которые стороны хотят прикрепить к акту, то их наличие может быть отмечено отдельно.
Таким образом, правильно составленные договор аренды и акт приема помогут защитить права арендатора и арендодателя. Формат договоров не отличается в значимости от того, кто является сторонами сделки: юридические лица, ИП или физические лица.