Общие правила продолжают действовать
Указами Президента В. Путина от 1 и 5 марта 2022 года № 81 и № 95 на территории России установлен и действует особый порядок осуществления сделок и операций с недвижимостью, влекущих возникновение права собственности и осуществляемых (исполняемых) с указанными в них лицами иностранных государств из перечня недружественных стран в отношении России (утв. распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р).
По информации Росреестра от 16.03.2022, все учетно-регистрационные действия с недвижимостью между российскими гражданами и юрлицами, иными лицами, не подпадающими под действие вышеназванных Указов, происходят в штатном режиме и в установленные законом сроки.
Также см. «Сделки с компаниями из недружественных стран по причине санкций 2022».
Росреестр также сообщил, что в регионах проводит рабочие совещания и организует горячие линии с представителями профессионального сообщества (в т. ч. с застройщиками) для разъяснения дальнейших действий по регистрации прав и постановке на кадастровый учет объектов недвижимости в установленные сроки в интересах людей.
Критерий гражданства
Росреестром также проинформировал, что не предъявляет требования по наличию в договорах купли-продажи формулировки про иностранных лиц. Стороны самостоятельно составляют договор купли-продажи и свободны в определении его условий. Кроме существенных условий сделки, предусмотренных действующим законодательством.
Росреестр как орган регистрации прав при определении правомочий граждан РФ руководствуется положениями Федерального закона № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации», согласно которому гражданин России, имеющий также иное гражданство (т. е. двойное), рассматривается Российской Федерацией только как гражданин России, если иное не предусмотрено международным договором РФ или федеральным законом.
Таким образом, для регистрации в Росреестре прав по сделкам с недвижимостью юридическое значение имеет наличие гражданства РФ.
Документы на иностранных контрагентов и сделки
Пунктом 12 Указа Президента № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» установлено, что лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, не признаются лица, отвечающие одновременно следующим требованиям:- Находятся под контролем российских юридических или физических лиц (конечные бенефициары – РФ, российские юрлица или физлица), в том числе в случае контроля через инофирмы, связанные с такими государствами.
- Информация о контроле над ними раскрыта российскими лицами налоговым органам РФ.
Росреестр указал, что для учёта и регистрации сделок подпадающим под требования указанной нормы нужно подать в Росреестр в пакете документов также документы, подтверждающие раскрытие информации о контроле над ними российскими юридическими или физическими лицами налоговикам.
Во исполнение Указа Президента от 01.03.2022 № 81 постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 № 295 утверждены Правила выдачи Правительственной комиссией по контролю за иностранными инвестициями в РФ разрешений на сделки и операции резидентам с иностранными лицами. Здесь же есть перечень лиц, подпадающих под действие этих Правил.
Росреестр указал: если лицо подпадает под действие этих документов, то с пакетом документов в Росреестр заявитель также подает разрешение на сделку. Затем идёт их правовая экспертиза и принятие решения о регистрационных действиях в установленные сроки.
Подать документы на регистрацию права собственности на недвижимость или поставить объект на кадастровый учет можно следующими способами:
- в Личном кабинете на официальном сайте Росреестра;
- в МФЦ («Мои документы»);
- посредством веб-сервисов.
Также получить услуги можно у нотариуса или воспользоваться выездным приемом.
Как проверить статус заявления, запроса
Проверить статус поданного заявления и запроса (в т. ч. при отсутствии указанного разрешения – о приостановлении регистрационных действий по заявлению) можно с помощью электронного сервиса «Проверка исполнения запроса (заявления)» на официальном сайте Росреестра.
Онлайн-проверка статуса запроса или заявления доступна через 3 – 5 дней после подачи.
Нотариальные особенности сделок
На них обратила внимание Нотариальная палата России (ФНП) в письме от 02.03.2022 № 1176/03-16-3.
Так, со 2 марта 2022 года на предоставление лицам из недружественных стран рублёвых кредитов и займов (если это не запрещено законом), а также сделки и операции, влекущие право собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество с такими лицами возможны только по разрешению Комиссии при Правительстве РФ.
Аналогичный порядок распространяется на вышеуказанные сделки и операции с иностранными лицами не из недружественных стран, если их предмет – ценные бумаги и недвижимость, приобретенные после 22 февраля 2022 года указанными лицами у лиц из недружественных стран, а также на операции, предусмотренные п. 3 Указа № 79.
Поэтому теперь, если нотариус для совершения нотариального действия получил проект сделки по отчуждению недвижимого имущества, сторона которой – нерезидент, нотариус должен проверить факт включения страны создания/гражданства нерезидента в перечень недружественных государств. И если да, то до совершения нотариального действия он затребует у обратившихся лиц разрешение Правительственной комиссии на указанную сделку (операцию).
ФНС особо отметила, что указанный порядок не распространяется на:
- наследование, осложненное иностранным элементом;
- отчуждение долей в уставном капитале ООО;
- выдачу доверенностей, предусматривающих полномочия на сделки (операции), для которых необходимо получение разрешения Правительственной комиссии.