Большие изменения в госрегистрации прав на недвижимость и кадастровом учете с 30.04.2021: обзор закона

Причины больших изменений

Сразу скажем, что поправки затронули сразу несколько базов федеральных законов, регулирующих государственную регистрацию недвижимости и кадастровый учет. Это порядок получения сведений из ЕГРН, исправление ошибок в нём, регистрация договоров участия в долевом строительстве (далее также – ДДУ), аренда части здания, сделки с долями в общей собственности и другие вопросы.

Основные цели этого пакета поправок (Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) такие:

• сокращение сроков госрегистрации договоров участия в долевом строительстве;
• исключение необоснованного увеличения коммерческими организациями стоимости предоставления сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• совершенствование нормативно-правового регулирования государственного кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимого имущества в связи с правоприменительной практикой Федерального закона от 13.06.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее также – Закон о горегистрации).

Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ направлен на повышение качества и доступности государственной услуги по проведению кадастрового учета и/или госрегистрации прав. В связи с этим полномочия федерального государственного бюджетного учреждения (ФГБУ), подведомственного органу регистрации прав и кадастрового учета, теперь прямо предусмотрены в Законе о госрегистрации.

То есть, теперь из закона понятно:

• кто осуществляет конкретные функции и полномочия – орган регистрации прав или учреждение;
• чьи действия при необходимости можно обжаловать – кого привлекать в качестве ответчика при возникновении судебного спора.

Рассматриваемый закон предполагает приведение действующего законодательства в соответствие с системным изменением регулирования отношений в сфере государственного кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому он также внёс изменения в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и др.

Основная часть норм Закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ вступила в силу с 30 апреля 2021 года, а некоторые – в более поздние сроки.

Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра

Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.

С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.

Новое в получении сведений из ЕГРН

Новое в подаче документов на госрегистрацию и кадастровый учет

Документы на бумаге с 30.04.2021 нужно подавать в 1-м экземпляре-подлиннике. Его вернут после завершения всех необходимых процедур с отметкой о сканировании.

Теперь если оплатить госпошлину, но не приложить к заявлению документ об оплате, срок рассмотрения заявления начинает течь с момента, когда сотрудники Росреестра увидят данные о платеже в информационной системе.

Если суд признал незаконным отказ в госрегистрации или постановке на кадастровый учет, не нужно подавать заявление на эти процедуры заново: механизм оформления заработает автоматически.

Стало удобнее действовать через нотариуса: если нотариус заверил подлинность подписи на заявлении о кадастровом учете или регистрации прав на недвижимость, он же направляет заявление и приложенные к нему документы на госрегистрацию обязательно заказным письмо с уведомлением о вручении. Срок — 2 рабочих дня. При этом нотариально удостоверять сделку с объектом недвижимости не обязательно.

Также см. «С 29.12.2020 нотариусы могут оказывать услуги онлайн (дистанционно): как это работает».

С 2021 года установлена возможность выездного приема документов органом регистрации прав, необходимых для кадастрового учета и/или государственной регистрации прав.

Также теперь доступна доставка документов заявителю курьером.

Исправление ошибок в ЕГРН

С 2021 года закон более чётко регламентирует отказ органа регистрации исправлять техническую ошибку: он должен направить уведомление об этом. Срок — не позднее 4 рабочих дней с момента получения заявления об исправлении ошибки.

Такое уведомление можно обжаловать через суд.

Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ

Новое в содержании ДДУ и документы для его госрегистрации

В договоре участия в долевом строительстве с 2021 года должен быть указан условный номер объекта стройки согласно проектной декларации застройщика.

В пакет документов, которые должен представить застройщик для госрегистрации первого ДДУ, включено согласие залогодержателя. Это нужно, если землю, на которой идет строительство, или права на нее застройщик передал в залог банку для обеспечения целевого кредита.

Для регистрации второго и последующих ДДУ застройщик обязан представить согласие залогодержателя на прекращение права залога, если оно было выдано на каждый объект долевого строительства.

С 2021 года при госрегистрации договора долевого участия не проверяют:

• законность выдачи разрешения на строительство;
• соответствие сведений в проектной декларации или плане объекта недвижимости данным проектной документации.

Новое в госрегистрации машино-мест

С 30.04.2021 лимит максимальной площади машино-места отменили. А вот требование о минимальной площади оставили.

Эта поправка связана с многочисленными обращениями строительных компаний, а также многообразием транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.).

Таким образом, в ЕГРН сведения о машино-месте указывают на основании техплана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания, сооружения.

Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности

Новое в изменении вида разрешенного использования земли

Это вправе сделать не только собственник, но и иной правообладатель.

В законе теперь есть основания, при наличии которых нельзя изменить вид разрешенного использования. Например, новый вид не предусмотрен на соответствующей территории, нет согласия на условно разрешенный вид использования.

Арендатор не вправе самостоятельно изменить вид использования, если по договору объект предоставлен для определенной деятельности (п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Новое в госегистрации сделки без продавца

До 30.04.2021 Росреестр мог отказать в регистрации сделки, если заявление подано покупателем, а продавец ликвидирован либо исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юрлицо. В итоге покупателям приходилось обращаться в суды. Теперь же порядок подачи документов установлен в законе.

Так, к заявлению нужно приложить:

• выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации продавца или его исключение из этого реестра;
• документы об исполнении сторонами обязательств по договору (об оплате, акт приема-передачи и т. п.).

Данный порядок госрегистрации работает, если в ЕГРН была ранее включена запись о праве собственности продавца на объект.

Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда

С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.

К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:

• есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
• эти сведения с точки зрения методики верны.

Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:

• о сносе или реконструкции самовольной постройки;
• признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
• признании объекта движимым имуществом.

Новое в госрегистрации, изменении наименования объекта и его исключении из ЕГРН

Чтобы по заявлению собственника или его представителя внести в ЕГРН или изменить наименование здания/сооружения/помещения, органам регистрации прав дано 5 рабочих дней.

Установлены особенности этой ситуации:

• наименование здания или сооружения должно соответствовать наименованию в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (для объектов культурного наследия — наименованию в соответствующем реестре);
• изменение наименования не должно быть связано с реконструкцией, перепланировкой, переустройством, изменением назначения объекта.

Теперь при внесении в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования объекта можно одновременно исключить его наименование из этого реестра.

Новое в кадастровом учете при аренде части здания или земельного участка

С 30.04.2021 для постановки на кадастр арендованной части здания не нужен технический план, если:

• в ЕГРН есть сведения обо всех помещениях в этом здании;
• арендованная часть – это одно или несколько помещений, у которых есть общие строительные конструкции (смежные комнаты в помещении) и которые расположены в пределах одного или нескольких этажей.

В остальных случаях при регистрации аренды части здания, а также части земельного участка нужны межевой, технический планы в отношении этих частей. Без них на кадастровый учет арендованную недвижимость не поставят, а договор аренды зарегистрируют как обременение соответствующего объекта недвижимости.

Также уточнено, что при аренде части здания или части земельного участка объект в целом с кадастра не снимают.

Новое в кадастровом учете помещений и машино-мест в нежилом здании

Если право собственности на всё нежилое здание не зарегистрировано, но до 01.01.2017 оно было поставлено на кадастр, заявление об учете всех помещений в нем могут подать:

• застройщик;
• лицо, которое уполномочили на это собственники помещений или машино-мест, участники долевого строительства (иные лица, у которых возникают права на помещения или машино-места в здании).

При этом, кроме заявления нужен технический план здания, в котором есть необходимые сведения.

Новое в снятии с учета части участка под зданием, сооружением или объектом незавершенного строительства

Если часть земельного участка поставили на кадастровый учет до 01.01.2013 по причине расположения на ней здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, то по заявлению собственника участка эту часть теперь можно снять с учета.

Обязательное условие – в ЕГРН не должно быть записи, что на участке есть указанные объекты недвижимости.

Новое в исключении из ЕГРН объектов, которые не являются недвижимостью

С 2021 года владельцу такого объекта либо собственнику земельного участка (если права на объект не зарегистрированы) достаточно подать заявление. Всю необходимую техническую информацию орган регистрации прав запросит сам.

Новое в актуализации в ЕГРН статуса участка как временного

С 2021 года есть новый способ изменить статус временного земельного участка – это регистрация безвозмездного пользования.

СПРАВКА

Временный земельный участок – это участок, который при его образовании был поставлен на кадастровый учет в период с 1 марта 2008 до 1 января 2017 года. При этом права на него не были зарегистрированы (ч. 7 ст. 72 Закона о госрегистрации).

Временные части земельных участков, которые были поставлены когда-то на учет в связи с возникновением на них недвижимости, могут снять с учета:

• по решению органа регистрации прав – если прошло 5 лет с момента постановки на кадастровый учет таких частей;
• в любое время – по заявлению правообладателей участков;
• в любое время – по заявлению лиц, в пользу которых установлены ограничения прав или обременения на объекты недвижимости.

Изменения, которые начнут действовать позднее

Как было сказано, основная часть норм Закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ вступила в силу с 30 апреля 2021 года. Начало действия некоторых его норм было отложено.

Так, с 28 октября 2021 года договоры долевого участия в стройке со вторым и последующими дольщиками будут регистрировать быстрее. Сроки такие:

• 3 рабочих дня — при подаче электронного заявления;
• 5 рабочих дней — если заявление на бумаге;
• 7 рабочих дней — подача заявления через МФЦ.

С 1 января 2023 года не нужна квалифицированная электронная подпись, чтобы подать через личный кабинет на сайте Росреестра заявление:

• о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений о недвижимости;
• внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте;
• невозможности госрегистрации без личного участия собственника объекта или его законного представителя.

Также с 1 января 2023 года госорганы и муниципальные власти обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме.

Что в целом меняется с 2021 года

Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ детализировал отношения между МФЦ, Росреестром и учреждением госрегистрации прав и кадастра, связанные с приемом документов. И в частности, перевод принятых документов из бумаги в электронную форму. Это сокращает сроки рассмотрения документов, поскольку позволяет государственному регистратору приступить к правовой экспертизе документов с момента их поступления в электронной форме, не дожидаясь их бумажном носителе.

Также предусмотрена возможность подачи ряда заявлений, не связанных с переходом и ограничением прав, по электронке через личный кабинет правообладателя без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью. При этом идентификация личности правообладателя идёт посредством Единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА) портала Госуслуг.

Учитывая сложившуюся отрицательную судебную практику обжалования отказов органа госрегистрации прав по причине непредставления технического плана для кадастрового учета части здания/сооружения для целей регистрации договора аренды предусмотрена возможность госрегистрации договора аренды части здания/сооружения без представления техплана в отношении части такого здания или сооружения.

Также изменения в Закон о регистрации в том числе привели к следующему:

• уточнены полномочий органа госрегистрации прав;
• уточнён состав сведений ЕГРН (в т. ч. кадастра недвижимости, реестра границ – см. выше);
• запрет создания сайтов для перепродажи сведений ЕГРН;
• уточнены основания для кадастрового учета и/или госрегистрации прав на недвижимое имущество;
• уточнён перечень случаев, когда кадастровый учет и госрегистрация прав проходят одновременно и по-отдельности;
• расширен перечня лиц, по заявлениям которых осуществляется кадастровый учет и/или госрегистрация прав.

ПРИМЕР

Если собственник объектов недвижимости, прекративших свое существование, ликвидирован (юридического лица) либо умер (физлицо), собственник земельного участка может обратиться с заявлением о снятии с кадастрового учета и госрегистрации прекращения зарегистрированных прав на такой объект.

Это повышает достоверность ЕГРН, поскольку абсурдно наследование объекта, которого по сути не существует.

• уточнён порядок подачи заявления о кадастровом учете и/или госрегистрации прав и иных необходимых документов, в т. ч. электронных и/или их электронных образов документов, посредством выездного приема, личного кабинета;
• уточнён порядка взаимодействия кадастрового инженера и органа госрегистрации через личный кабинет кадастрового инженера;
• уточнены основания возврата заявления и иных представленных для документов без рассмотрения, основания для приостановления кадастрового учета и/или госрегистрации прав, установления срока для возобновления учетно-регистрационных действий в случае устранения препятствий;
• утверждены формы заявлений о приостановлении кадастрового учета и/или госрегистрации прав по инициативе заявителя, о возобновлении учетно-регистрационных действий, ранее приостановленных в инициативном порядке, о представлении дополнительных документов, о прекращении кадастрового учета и/или госрегистрации прав;
• уточнён состав сведений, представляемых в орган регистрации в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
• изменены правила кадастрового учета и госрегистрации на объект незавершенного строительства, при строительстве этапами;
• уточнён порядок исправления ошибок в ЕГРН;
• уточнён порядок предоставления сведений из ЕГРН.

Скорректирована процедура внесения в ЕГРН сведений о решении об изъятии объекта недвижимости. С 2021 года их вносят не в реестр прав на недвижимость, а в кадастр недвижимости.

В случае исключения из ЕГРЮЛ продавца как стороны сделки (ликвидация или как недействующее юрицо) госрегистрация отчуждения недвижимого имущества происходит на основании:

• заявления другой стороны сделки – покупателя;
• выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей факт ликвидации.

Это основано на отрицательной судебной практике обжалования отказов органа регистрации прав по причине непредставления заявления о переходе права собственности, когда субъект зарегистрированного права (или один из), являющийся юрлицом, ликвидирован или в административном порядке исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.

Органы госвласти и местного самоуправления обязали (после 2021 г.):

• представлять документы для кадастрового учета и госрегистрации прав в электронном виде;
• удостоверять равнозначность электронного образа документа документу на бумажном носителе.

Сокращены сроки госрегистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.

Теперь допустим кадастровый учет всех помещений в здании, учет которого осуществлен до 01.01.2017 на основании заявления застройщика либо уполномоченного лица собственниками помещений. А если на учет в здании до 01.01.2017 поставлено хотя бы одно помещение, допустим кадастровый учет на другое помещение в нём без кадастрового учета на здание.

Урегулирован вопрос кадастрового учета и госрегистрации помещений в жилом доме (жилом строении), если:

• права на него зарегистрированы до 01.01.2017 г.;
• такое помещение обособлено и изолировано и отвечает требованиям, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки.

Закон предусматривает также обязательное уведомление залогодателя и залогодержателя в случае погашения регистрационной записи об ипотеке.