«Бухгуру»

Право собственников помещений/машино-мест на общее имущество

Actual for 21.06.2022
С 1 сентября 2022 года Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ внёс важные новшества и изменения в первую часть Гражданского кодекса России. В том числе он установил статус, состав и общие правила для общего имущества собственников помещений и машино-мест в здании или сооружении в ст. 287.5 ГК РФ.

Что урегулировал закон

Введение в ГК РФ с 2022 года главы 6.1 про недвижимые вещи и главы 17.1 про право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места закрепило тем самым сложившуюся судебную практику по применению первой части Гражданского кодекса и некоторые отраслевые правила.

Благодаря появлению в ГК этих глав должно стать меньше споров по поводу разграничения имущества на движимое или недвижимое, так как теперь прописаны более четкие признаки недвижимых вещей. Кроме того, регламентированы их основные виды, характеристики и порядок образования.

Также см. Обзор и комментарии к новой главе ГК РФ о недвижимых вещах.

Понятие общего имущества

Если иное не предусмотрено законом (т. е. договор роли не играет), собственникам помещений/машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более 1 помещения, машино-места имущество в них. Это и есть понятие общего имущества в данном случае (п. 1 ст. 287.5 ГК).

Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения/машино-места может вытекать в том числе из:

Состав общего имущества

В ст. 287.5 ГК приведён открытый перечень общего имущества. Это, в частности:

Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливает закон (т. е. не договор).

Также см. Что ГК РФ с 2022 года говорит про помещения и машино-места как недвижимость.

Право на долю участка

В случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для безопасной эксплуатации, тоже входит в состав общего имущества.

Он принадлежит собственникам помещений и машино-мест на праве общей долевой собственности.

Правила определения долей и голосов

Такие собственники совместно владеют, пользуются и в установленных ГК или другим законом пределах распоряжаются общим имуществом в здании или сооружении. При этом:

Манипуляции с долей

Собственник помещения, машино-места не вправе:

При отчуждении помещения, машино-места к их новому собственнику автоматически переходит соответствующая доля в праве собственности на общее имущество.

Использование общего имущества

Если иное не установлено законом, общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, можно предоставлять в пользование третьим лицам.

Такое решение принимает 2/3 голосов собственников. При условии, что оно не нарушает интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении.

Правила ст. 287.5 ГК применяются к общему имуществу собственников комнат в коммунальной квартире, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или не вытекает из существа отношений.

Таким образом, с 2022 года больше не применяют по аналогии правила ЖК РФ к общему имуществу в нежилом здании.

Также см. Какие есть особенности права собственности на помещение и машино-место.

Exit mobile version