Что нужно знать
Введение в ГК РФ с 2022 года главы 6.1 про недвижимые вещи и главы 17.1 про право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места закрепило тем самым сложившуюся судебную практику по применению первой части Гражданского кодекса и некоторые отраслевые правила.
Благодаря появлению в ГК этих глав должно стать меньше споров по поводу разграничения имущества на движимое или недвижимое, так как теперь прописаны более четкие признаки недвижимых вещей. Кроме того, регламентированы их основные виды, характеристики и порядок образования.
Также см. Обзор и комментарии к новой главе ГК РФ о недвижимых вещах.
Границы использования
Установлено, что владеть, пользоваться и распоряжаться своим помещением, машино-местом собственник должен в соответствии с их назначением. Как известно, по этому моменту всегда много споров с соседями и сособственниками.
Введено жёсткое правило (п. 1 ст. 287.4 ГК): собственник помещения, машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений и машино-мест в тех же здании, сооружении.
Также см. Что ГК РФ с 2022 года говорит про помещения и машино-места как недвижимость.
Право на долю
Собственнику помещения/машино-места автоматически принадлежит и доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении. Этому посвящена ст. 287.5 ГК.
Перечень общего имущества в ГК открытый. Это, в частности:
- вспомогательные помещения – например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых есть инженерные коммуникации, обслуживающие более 1 помещения, машино-места в этих здании или сооружении;
- крыши;
- ограждающие конструкции этих здания или сооружения;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более 1 помещения, машино-места;
- земельный участок с элементами озеленения и благоустройства
Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливает закон (не договор).
Собственник помещения, машино-места не вправе:
- отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении;
- совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащее ему. Выдел доли в натуре недопустим.
При отчуждении помещения, машино-места к их новому собственнику переходит соответствующая доля в праве собственности на общее имущество.
Если не для проживания
Пользование жилым помещением не для проживания граждан закон разрешает, но только после перевода его в нежилое. Порядок такого перевода и исключения определяет жилищное законодательство и ЖК РФ (гл. 3).
Вкратце условия перевода жилого помещения в нежилое такие (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ):
- учет соблюдения законодательства о градостроительной деятельности;
- квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого, но помещения под ней нежилые;
- есть техническая возможность (можно сделать отдельный вход и др.).
Право на землю
В случае сноса либо разрушения здания или сооружения за собственником помещения/машино-места в них сохраняется право общей долевой собственности на земельный участок, на котором были расположены эти здание или сооружение.