Договор – основа аренды квартиры
Заключение договора аренды квартиры является важной правовой процедурой, которая защищает права как арендатора, так и арендодателя. Вот несколько причин, почему заключение договора аренды квартиры важно:
- Юридическая защита: Договор аренды устанавливает юридически обязательные условия и права для обеих сторон. Это позволяет избежать возможных конфликтов и споров, поскольку каждая сторона знает свои обязанности и права.
- Права и обязанности арендатора: Договор аренды определяет права и обязанности арендатора, включая сумму арендной платы, срок аренды, условия оплаты коммунальных услуг и правила проживания в квартире.
- Права и обязанности арендодателя: Договор также устанавливает права и обязанности арендодателя, такие как обязанность предоставить жилье в приемлемом состоянии, не нарушать мирное пользование арендованным жильем и т.д.
- Определение стоимости: Договор аренды содержит информацию о стоимости аренды, депозите, коммунальных платежах и других расходах. Это позволяет избежать недопониманий и неясностей по оплате.
На какие условия обращать внимание
| № | Существенное условие | Описание |
|---|---|---|
| 1 | Идентификационные данные сторон | Полные и точные данные арендатора и арендодателя. |
| 2 | Описание жилья | Четкое описание арендуемого жилья, включая его адрес, площадь, количество комнат и прочие характеристики. |
| 3 | Срок аренды | Указание точного срока аренды, даты начала и окончания. |
| 4 | Арендная плата | Сумма арендной платы, способы оплаты и сроки ее внесения. |
| 5 | Депозит | Условия внесения и возврата депозита, предназначение депозита и правила его использования. |
| 6 | Коммунальные платежи | Уточнение, какие коммунальные услуги оплачивает арендодатель, а какие арендатор. |
| 7 | Правила использования | Определение правил проживания и использования жилья, запреты и ограничения. |
| 8 | Ремонт и обслуживание | Условия ответственности за ремонт и обслуживание жилья. |
| 9 | Прочие условия | Дополнительные условия, необходимые для конкретной ситуации, например, условия разрешения на проживание животных, подземных парковок и т.д. |
В договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие однозначно идентифицировать объект аренды: адрес, площадь, кадастровый номер жилья. Иначе договор аренды будет считаться незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Заметим, что типовой формы договора аренды не существует. В зависимости от ситуации стороны могут предусмотреть в договоре те или иные условия. Но универсальный образец договора аренды квартиры мы приведем:
СКАЧАТЬ БЛАНК ДОГОВОРА АРЕНДЫ КВАРТИРЫ
Договор длительной аренды квартиры
Согласно законодательству (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ), договор аренды квартиры, имеющий срок один год и более, должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре. Для осуществления регистрации арендодатель или арендатор должны представить в Росреестр заявление в утвержденной форме и приложить копию договора (часть 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Договор считается зарегистрированным с момента внесения записи о нем в ЕГРН (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Нарушение процедуры госрегистрации может повлечь наложение существенных штрафов для организаций (статья 19.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ).
Однако на практике, чтобы избежать затрат времени и денег на госрегистрацию, при долгосрочной аренде квартир, заключают договоры на срок менее года, например, на 11 месяцев или 360 дней. При приближении окончания срока действия договора, просто заключается новый договор на такой же срок.
Договор посуточной аренды квартиры: что нужно знать
Посуточная аренда квартиры представляет собой краткосрочное соглашение между арендодателем и арендатором, позволяющее жильцам проживать в арендованном помещении в течение нескольких дней с оплатой за каждый день проживания. Важно правильно оформить такой договор, включив следующие ключевые моменты:
- Дата и время начала и окончания пользования квартирой.
- Размер посуточной оплаты за каждый день проживания.
Договор аренды квартиры с залогом: гарантия исполнения обязательств
В интересах собственника жилья рекомендуется предусмотреть уплату обеспечительного платежа по договору аренды квартиры. Этот платеж вносится обычно сразу после заключения договора и призван обеспечить исполнение арендатором своих обязательств, включая возмещение убытков или уплату неустойки в случае нарушения условий договора. Если арендатор исполнит все обязанности, обеспечительный платеж будет возвращен по окончании срока договора или может быть зачтен в счет оплаты последнего месяца аренды (согласно пунктам 1 и 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ).
Следует отметить, что такой платеж на практике называют залогом, хотя это неверно. Залог является совсем другим видом обеспечения обязательства (согласно статье 334 Гражданского кодекса РФ).
Передача квартиры по акту: зафиксируйте все важные моменты
Момент передачи квартиры арендатору следует зафиксировать в акте приема-передачи недвижимости. Такой акт составляется в произвольной форме и включает информацию о переданных объектах (квартире, мебели, технике и т.д.) и их состоянии. Также можно указать показания счетчиков электричества, воды и газа.
Акт также необходим для зафиксирования обратной передачи имущества от арендатора арендодателю при окончании срока договора. Это позволяет избежать недопониманий и споров между сторонами.
Возмещение стоимости коммунальных услуг по договору аренды квартиры
При заключении договора аренды квартиры, стороны могут установить обязанность арендатора возмещать арендодателю стоимость коммунальных услуг, таких как электричество, вода, отопление, газ и другие.
В Минфире РФ считают, что если арендатор возмещает расходы на коммунальные услуги, которые зависят от фактического потребления и фиксируются на основании показаний индивидуальных приборов учета, то такое возмещение не создает экономической выгоды (дохода) для арендодателя. Следовательно, эти суммы не облагаются НДФЛ или налогом на прибыль организаций (Письмо Минфина от 29.04.2019 № 03-04-07/31733).
Однако, если арендатор будет возмещать полную сумму коммунальных услуг, включая суммы, размер которых не зависит от фактического потребления ресурсов, то возмещение постоянных затрат может образовать у арендодателя облагаемый налогом доход.
Расторжение договора аренды квартиры
Гражданский кодекс РФ предусматривает несколько оснований для досрочного расторжения договора аренды. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора через суд, если:
- Арендатор пользуется квартирой с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
- Арендатор существенно ухудшает имущество.
- Арендатор более двух раз подряд просрочил внесение арендной платы и т.д.
Арендатор, в свою очередь, может потребовать расторжения договора, если:
- Арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора.
- Переданное имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора.
- Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки и т.д.
Таким образом, возмещение стоимости коммунальных услуг и правила расторжения договора являются важными аспектами при заключении и исполнении договора аренды квартиры, и их учет позволяет обеспечить правомерные интересы обеих сторон.
Налоги при аренде квартиры
При заключении договора аренды квартиры, физический лицо-арендодатель сталкивается с двумя основными вариантами уплаты налогов с доходов, полученных по договору аренды.
Наиболее выгодный вариант – зарегистрироваться как самозанятый и уплачивать 6% с дохода в виде арендной платы. Этот вариант является оптимальным, поскольку регистрация в качестве плательщика НДФЛ происходит очень быстро, отчетность сдавать не придется, а налог можно уплатить через специальное приложение “Мой налог”.
Отметим, что сдавать в аренду нежилое помещение (например, офис) и быть самозанятым не получится – это прямо запрещено законом (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).
Менее выгодный вариант – остаться в статусе обычного физического лица и платить с дохода НДФЛ по ставке в общем случае 13%. Правда, налог с дохода будет удерживать и перечислять в бюджет организация-арендодатель. То есть физическому лицу не придется самостоятельно уплачивать налог в бюджет, а также не придется подавать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ, поскольку все налоговые обязанности за физическое лицо исполнит организация (п. 4 ст. 229 НК РФ).
Однако в этом случае важно понимать, что налог в размере 13% арендодатель будет удерживать из суммы арендной платы, указанной в договоре. То есть сумму платы нужно назначать уже с учетом того, что на руки физическое лицо получит меньшую сумму.
Мы не рассматриваем вариант регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налога при УСН (упрощенной системе налогообложения) или покупки патента, поскольку это непростые ситуации с точки зрения ведения учета, самостоятельного перечисления налогов в бюджет и подачи необходимой отчетности.
Шаблон договора аренды квартиры
Договор аренды квартиры
г. [Город]
Дата: [дата заключения]
Мы, нижеподписавшиеся:
Арендодатель: [ФИО арендодателя], паспорт серия [серия паспорта арендодателя], № [номер паспорта арендодателя], выдан [орган, выдавший паспорт арендодателя], проживающий(ая) по адресу: [адрес арендодателя],
Арендатор: [ФИО арендатора], паспорт серия [серия паспорта арендатора], № [номер паспорта арендатора], выдан [орган, выдавший паспорт арендатора], проживающий(ая) по адресу: [адрес арендатора],
совместно именуемые “Стороны”, заключили настоящий договор аренды квартиры о нижеследующем:
Предмет договора
1.1. Арендодатель передает в аренду Арендатору квартиру, расположенную по адресу: [адрес квартиры] (далее – “Квартира”).
1.2. Квартира передается в следующем состоянии: [описание состояния квартиры].
1.3. Арендатор принимает Квартиру в аренду и обязуется использовать ее исключительно для проживания.
Срок договора
2.1. Настоящий договор заключен на срок с [дата начала аренды] до [дата окончания аренды].
Арендная плата
3.1. Размер арендной платы составляет [сумма арендной платы] в месяц.
3.2. Арендная плата вносится Арендатором на счет Арендодателя до [дата платежа] каждого месяца.
Залог
4.1. Арендатор обязуется внести залог в размере [сумма залога] до [дата внесения залога].
4.2. Залог предназначен для обеспечения исполнения обязательств Арендатора по настоящему договору и возвращается в полном объеме при условии соблюдения всех условий договора.
Права и обязанности сторон
5.1. Права и обязанности Арендодателя:
Обеспечить Арендатору безопасное и исправное состояние Квартиры;
Производить текущий и капитальный ремонт Квартиры;
Предоставить Арендатору все необходимые документы и ключи от Квартиры.
5.2. Права и обязанности Арендатора:
Соблюдать чистоту и порядок в Квартире;
Вовремя вносить арендную плату и не допускать задолженности;
Не сдавать Квартиру в субаренду или использовать ее для иных целей, кроме проживания;
В случае обнаружения дефектов или неисправностей в Квартире, немедленно сообщить Арендодателю.
Расторжение договора
6.1. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
6.2. В случае нарушения Арендатором условий договора, Арендодатель имеет право расторгнуть договор без объявления об этом заранее.
Заключительные положения
7.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон, и имеет равную юридическую силу.
7.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны только в письменной форме и подписываются обеими Сторонами.
7.3. Все споры и разногласия, возникающие из настоящего договора, разрешаются путем переговоров.
Подписи сторон:
Арендодатель: ____________________ Арендатор: ____________________
(подпись) (подпись)