Новое в возмещении земельных убытков с 6 февраля 2022 года: обзор

Новый регламент

С 6 февраля 2022 года вступило в силу постановление Правительства РФ от 27.01.2022 № 59 (далее – Постановление № 59), которым утверждено Положение о возмещении убытков. Оно касается 2-х ситуаций:

• ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц;
• ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов, а также правообладателей расположенных на них объектов недвижимости.

Эти убытки предусмотрены гл. VIII Земельного кодекса РФ.

Одновременно признаны утратившими силу прежние правила – от 07.05.2003 № 262.

Однако обращаем внимание, что продолжают действовать Методические рекомендации Минэкономразвития России по расчету размера указанных убытков. Они закреплены приказом от 14.01.2016 № 10.

Какие вопросы охватывает Постановление № 59

Оно устанавливает:

• порядок определения состава и размера земельных убытков;
• порядок заключения соглашения о возмещении убытков и его условия;
• порядок заключения соглашения о выкупе земельного участка и/или иного объекта недвижимого имущества в связи с невозможностью их использования в соответствии с ранее установленным разрешенным использованием в результате установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории;
• порядок возмещения убытков;
• порядок предоставления возмещения за прекращение прав на земельный участок в связи с невозможностью его использования в соответствии с ранее установленным разрешенным использованием в результате установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории;
• случаи и правила учета платы за публичный сервитут при возмещении убытков, причиненных в связи с установлением или изменением зоны с особыми условиями использования территории в результате деятельности, для обеспечения которой установлен сервитут.

Также отметим, что Постановление № 59 не распространяется на возмещение вреда, причиненного лесам и находящимся в них природным объектам вследствие нарушения лесного законодательства. Это регулирует уже постановление Правительства РФ от 29.12.2018 № 1730.

Новый перечень земельных убытков

С 06.02.2022 он открытый и включает по основанию ограничения прав 13 позиций. Это:

• уменьшение рыночной стоимости земельных участков и/или иных объектов недвижимого имущества (прав на них);
• расходы, связанные с приведением хозяйственной деятельности на земельном участке в соответствие с ограничениями использования участков, возникшими в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории или изменением правового режима земельного участка;
• возникающие в связи с расторжением договоров по причине невозможности их исполнения из-за ограничения прав или наступления иных причин, повлекших возникновение убытков, в том числе невозможность исполнения обязательств перед третьими лицами;
• расходы на инженерные изыскания, проектирование, подготовку и строительство, которые начаты до дня ограничения прав или наступления иных причин, повлекших возникновение убытков, если размещение соответствующего здания/сооружения недопустимо в связи с такими ограничениями прав или иными причинами;
• денежные средства, выплачиваемые в качестве возмещения убытков за неотделимые улучшения, в т. ч. насаждения, которые были повреждены или иным образом стали недоступны для использования правообладателем;
• причиненные в результате деятельности, осуществляемой в связи с ограничением прав, связанные в том числе с повреждением имущества (в т. ч. из-за аварии или в связи с её предотвращением);
• расходы, связанные с возобновлением деятельности, прерванной в связи с ограничением прав или иными причинами, если земельный участок и иной объект недвижимого имущества (при его наличии) не могут быть использованы в соответствии с установленным разрешенным использованием и назначением (эти расходы не учитывают при наличии неустраненных нарушений, выявленных в рамках госземнадзора и связанных с неиспользованием земельного участка по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства);
• упущенная выгода от невозможности осуществления правообладателем земельного участка своей деятельности в связи с наступлением причин, повлекших возникновение убытков;
• расходы, связанные с приведением параметров и/или разрешенного использования (назначения) зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в соответствие с установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, ограничениями использования земельных участков;
• денежные средства, выплачиваемые в качестве возмещения убытков, связанных с реконструкцией, которая была начата по правилам законодательства о градостроительной деятельности до дня наступления ограничения прав или иной причины, повлекшей возникновение убытков, а также средства, выплачиваемые в качестве возмещения убытков, связанных с проведением капремонта, начатого до дня наступления причин, повлекших возникновение убытков, которые не могут быть завершены в связи с ограничением прав или наступлением иной причины, либо в связи с изменением условий завершения строительства объектов незавершенки;
• расходы на снос зданий/сооружений/объектов незавершенного строительства, которые определяют с учетом рыночной стоимости сносимого (вкл. расходы, связанные с подготовкой проекта организации работ и сами работы);
• убытки, которые пользователь жилого помещения несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого (если соглашением, заключенным с собственником жилого помещения, не предусмотрено сохранение права пользования жильём до приобретения в собственность другого), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением прав на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств, связанных с использованием жилого помещения, перед третьими лицами, в том числе убытки в виде упущенной выгоды;
• иные убытки, причиненные ограничением прав или иными причинами.

По основанию ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц состав убытков такой:

• убытки, определенные исходя из стоимости подготовки проекта рекультивации земель и ее проведения (вкл. расходы на почвенные, геоботанические и другие обследования, обеззараживание земель, стоимость работ по выравниванию земель, приобретение почвы, внесение агрохимикатов и иных удобрений, приобретение и внесение семян для биологической рекультивации и иные мероприятия, связанные с рекультивацией земель);
• убытки в размере рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений, находящихся в них помещений, объекта незавершенного строительства – в случае необходимости его консервации;
• вызванные уменьшением рыночной стоимости земельного участка при невозможности полного восстановления полезных свойств почвы, в том числе путем рекультивации;
• вызванные перерывом в хозяйственной деятельности на время рекультивации земель;
• в связи с расторжением договоров из-за невозможности их исполнения, если причиной стало ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц;
• упущенная выгода от невозможности осуществления правообладателем земельного участка своей деятельности в связи с ухудшением качества земель;
• расходы на подготовку проекта мелиорации земель и ее проведение;
• иные убытки.

Размер земельных убытков

Формула такая:

Рзу = РЕАЛЬНЫЙ УЩЕРБ ПРАВООБЛАДАТЕЛЯ + УПУЩЕННАЯ ВЫГОДА

При определении размера убытков учитывают, помимо прочего, обычные условия рынка, определяющие доходность использования земельного участка и/или иных объектов недвижимости.

Про реальный ущерб сказано в п. 9 – 11 Постановления № 59, а про упущенную выгоду – в п. 12 – 14.

Про расчет стоимости насаждений, которые были повреждены или иным образом стали недоступны для хозяйственного использования, см. п. 22 и 23.

Когда не нужна рыночная оценка

С 06.02.2022 уточнено: если убытки можно определить по соглашениям, бухгалтерской отчетности, результатов экспертиз и других документов, подтверждающих их, этого достаточно для установления их размера. Рыночную оценку проводить не нужно (п. 7 Постановления № 59).

Но это не касается случаев, когда есть споры о стоимости земельного участка и/или недвижимости (прав на нее), а убытки связаны с уменьшением рыночной стоимости таких объектов или прекращением прав на них.

Форма соглашения о возмещении убытков

С 06.02.2022 его можно оформить на бумаге или как электронный документ. Во втором случае нужно заверение квалифицированной подписью (п. 25 Постановления № 59).

Обязательные реквизиты соглашения

В общем случае это:

• сведения о сторонах соглашения;

• кадастровые номера земельных участков и/или объекта недвижимого имущества;
• сведения о правах на земельные участки и/или объект недвижимого имущества;
• причина возникновения убытков;
• состав и размер причиненных убытков в денежном выражении;
• форма, размер и порядок возмещения убытков (единовременно или несколькими платежами), в том числе срок возмещения, а в случае натурального возмещения – перечень имущества, работ, и их рыночная стоимость, порядок предоставления;
• банковские реквизиты для зачисления денежных средств, получаемых в счет возмещения убытков.

Отметим, что возмещение земельных убытков может происходить и на основании решения суда (п. 45 Постановления № 59).

Когда можно не ждать требования о возмещении убытков

Соглашение о возмещении убытков заключают в связи с требованием об их возмещении от правообладателя недвижимости или его представителя. Для этого он направляет сначала требование об этом 2 способами:

• на бумажном носителе почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
• в форме электронного документа – по официальному адресу электронной почты лица, возмещающего убытки.

Обязательные реквизиты требования о возмещении убытков перечислены в п. 29 Постановления № 59. А что приложить к нему – в следующем пункте.

Но можно обойтись и без такого требования, если лицо, возмещающее убытки, предложит правообладателю сразу подписать соглашение. Для этого нужно направить ему 2 подписанных экземпляра проекта соглашения – на бумаге почтовым отправлением с уведомлением о вручении.