Иногда по семейным или иным жизненным обстоятельствам людям приходится делить квартиру. И бывают такие случаи, когда в силу её объективных конструктивных особенностей, а также разрешающих положений законодательства, по результатам раздела возникает как минимум 2 изолированные жилплощади. Рассказываем, как посчитать налог при разделе квартиры такого рода.
Условия возникновения налога
При продаже недвижимости, которая была в собственности менее 3-х или 5 лет, физические лица должны заплатить НДФЛ – налог на доход от такой сделки.
На практике возникают ситуации, когда люди продают принадлежавшие им менее 3-х или 5 лет квартиры, которые были образованы путем разделения исходной жилплощади.
ПРИМЕР
Ранее приобретенная 2-этажная квартира была разделена на две поэтажно и впоследствии одна из них продана.
Важное уточнение по данной теме делает Минфин России в своём письме от 15.10.2018 № 03-04-05/73805:
| Поскольку при разделе объекта недвижимости возникают новые объекты права собственности, а первичный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при разделе объектов для целей НДФЛ при их продаже следует исчислять с даты госрегистрации прав на вновь образованные объекты недвижимости. |
Также отметим, что квартиры, которые возможно разделить на изолированные, это не обязательно современное элитное или приближающееся к нему жильё.
Пример расчета
Допустим, что Широкова приобрела 2-этажную квартиру площадью 100 кв. м за 10 млн рублей и в дальнейшем разделила ее на две по 50 кв. м поэтажно, зарегистрировав право собственности на каждую.
Одну из квартир она продала раньше установленного предельного срока владения. К примеру, за 7 млн рублей. В связи с этим Широкова как налогоплательщик должна задекларировать полученный доход от ее продажи.
При продаже имущества плательщик имеет право на имущественный налоговый вычет по НДФЛ.Его можно заявить:
- в размере полученного дохода от продажи недвижимости, но не более 1 млн рублей;
- либо уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму фактических и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением (если такие есть).
Налогоплательщик всегда выбирает сам, что ему выгоднее.
Также см. «Как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры».
В рассматриваемом примере расходы на покупку исходной 2-этажной квартиры у Широковой составили 10 млн рублей. Эту сумму делят пропорционально площади каждой образованной квартиры.
Исходя из этого, сумма расходов на приобретение образованной при разделе квартиры составит:
10 000 000 руб. / 100 кв. м × 50 кв. м = 5 млн рублей.
То есть, Широкова при определении налоговой базы сможет уменьшить полученный доход в 7 млн рублей на расходы в 5 млн рублей.
Значит, заплатить НДФЛ необходимо с остатка в 2 млн рублей:
2 000 000 руб. × 13% = 260 000 рублей.
Такой порядок расчета ФНС России согласовала с Минфином и разъяснила в письме от 18.01.2019 № БС-4-11/660.