Что проверяли на конституционность
Постановление КС РФ от 21.07.2022 № 34-П (далее – Постановление № 34п) вступило в силу 25 июля 2022 года и проанализировало в связи с запросом Верховного Суда ряд норм двух федеральных законов:
- от 27.06.2019 № 151-ФЗ о внесении изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ <Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости˃ (далее – Закон № 151-ФЗ);
- от 26.10.2002 № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”.
Основной целью КС при этом было защитить права залоговых кредиторов при передаче недостроя фонду защиты прав дольщиков.
Дело в том, что ряд норм этих ФЗ позволяют передавать объекты обанкротившегося застройщика фонду защиты прав дольщиков для завершения стройки, но:
- с потерей такими инвесторами залоговых прав;
- без выплаты им компенсации;
- без их согласия на передачу.
При этом формально такие дольщики не являются участниками строительства.
Отметим, что оспариваемое в КС правило действовало с июля 2019 года (Закон № 151-ФЗ). Однако оно затронуло и тех, кто вкладывался в стройку задолго до этой даты и до начала применения банками счетов-эскроу.
Что решил КС
Конституционные судьи признали указанную норму неконституционной, поскольку она нарушает права залоговых кредиторов. Основной посыл такой: вступая в правоотношения с застройщиком до принятия изменений в закон, они не могли спрогнозировать ухудшение своего имущественного положения и лишение права на приоритетное удовлетворение требований за счет имущества, находящегося в залоге.
Также КС признал противоречащими Конституции обязанность фонда гасить только текущие платежи первой очереди. При этом неудовлетворенными оставались требования о выплате текущей зарплаты и расчетах с организациями, без которых невозможны введение банкротства и сохранность объекта строительства.
До внесения изменений в законодательство КС установил временное правовое регулирование спорных отношений. А дело заявителя должны пересмотреть.
Залоговые кредиторы
Постановление № 34-П затрагивает кредиторов, которые отвечают следующим условиям:
- они не участники строительства;
- профинансировали создание недвижимости, в отношении которой девелопер заключил договор с первым контрагентом без счетов эскроу (до 01.07.2019);
- потеряли залоговые права, когда проблемные объекты стали собственностью фонда.
В итоге таким кредиторам осталось рассчитывать только на то, что их требования удовлетворят в общем порядке за счет конкурсной массы.
Более того, многие суды отмечали, что для передачи имущества фонду согласие залоговых кредиторов на это не нужно. И компенсацию фонд не обязан перечислять.
КС счел это несправедливым и призвал скорректировать законодательство. До того вступления в силу обновлённых правил он разрешил требовать от фонда погасить основной долг по залоговому обязательству девелопера и выплатить проценты. Хотя возобновить их начисление нельзя.
Размер требования залогового кредитора не должен превышать цену предмета залога. Ее определяют именно на день, когда арбитражный суд передал имущество фонду.
Также у бывших залоговых кредиторов остается право получить деньги в порядке очередности. Сумма с учетом выплат фонда – не более основного долга и процентов по обязательству. Иначе излишек нужно вернуть фонду в пределах того, что он перечислил.
Кредиторы по текущим платежам
По закону фонд защиты прав дольщиков обязан провести только текущие платежи первой очереди. То есть не обязан, в частности:
- погашать требования выплатить зарплату персоналу застройщика;
- рассчитываться за работы по завершению строительства, которые подрядчики выполняли до того, как фонд решил приобрести права девелопера;
- за услуги, без которых нельзя нормально провести банкротство и сохранить проблемный объект – охрана и энергоснабжение, помещения, где работал управляющий, и т. д.
По мнению КС, эти правила нужно менять так, чтобы они разрешали данным кредиторам получить положенное за счет фонда. Кроме ситуации, когда кредиторам не смогли бы выплатить деньги, даже если бы недвижимость осталась у девелопера. Но эта оговорка не касается зарплатных требований – оплаты труда работающих или работавших после даты принятия заявления о признании должника банкротом по трудовому договору непосредственно на объекте незавершёнки, который передан фонду.
Если имущества застройщика-должника недостаточно, удовлетворение требований кредиторов по текущим платежам за счет его реализации невозможно. И передача имущества должника (земельного участка, объекта незавершенного строительства) соответствующему фонду по сути ухудшает положение кредиторов по текущим платежам.
Заключение
Таким образом, КС дал имущественные гарантии при банкротстве застройщиков (девелоперов) ряду кредиторов – по залоговым обязательствам и текущим платежам.
Оказалось, что введение Законом № 151-ФЗ порядка передачи объекта незавершенного строительства фондам, созданным для защиты жилищных прав граждан, иному приобретателю, и распространение его на ранее возникшие правоотношения ухудшило положение залоговых кредиторов: они могут претендовать на удовлетворение своих требований только в общей процедуре банкротства застройщика при наличии у него иного имущества (которого, как правило, у застройщика нет).