«Бухгуру»

Как заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости

Actual for 6.10.2023

Преддоговор — это соглашение, заключаемое сторонами, которые намереваются совершить сделку купли-продажи. Он подтверждает намерения частников и защищает их права. Если впоследствии одна из сторон передумает, ей придётся заплатить неустойку или исполнить первоначальное намерение, согласно условиям преддоговора.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) заключают, когда речь идёт о крупных сделках: покупка дома, квартиры, земельного участка.

СКАЧАТЬ БЛАНК ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Существенные условия преддоговора и требования к нему

Есть требования, которым должно соответствовать предварительное соглашение:

Преддоговор можно не заверять у нотариуса, за исключением ситуаций, когда для основного соглашения предусмотрено нотариальное заверение. Это может быть в двух случаях:

Чтобы соглашение считалось заключённым, в нём должны содержаться следующие условия:

Остальные условия прописываются по желанию сторон. Если их нет, подразумевается, что стороны договорились обо всём устно. В случае разногласий определять условия купли-продажи недвижимости будет суд. Участникам выгоднее закрепить в предварительном договоре значимые параметры сделки, которые впоследствии будут отражены в основном документе. Это поможет избежать ситуации, когда одна из сторон не согласна с параметрами сделки и хочет отстоять свою правоту в суде.

На практике продавец и покупатель недвижимого имущества стараются обезопасить себя от неоднозначных ситуаций и прописывают в предварительном соглашении не только обязательные, но и дополнительные условия, включая:

Государственная регистрация предварительного договора купли-продажи не требуется. Об  этом сказано в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ №59.

Предмет договора

Предметом преддоговора выступает недвижимое имущество, которое одна сторона обязуется продать, а вторая — купить. Объект описывают достаточно подробно, чтобы его можно было идентифицировать. Если на момент составления предварительного соглашения недвижимость построена и принадлежит продавцу, в качестве характеристик прописывают кадастровый номер, при желании — общую и жилую площадь, адрес. Эти данные есть в выписке из ЕГРН — обычно она находится у собственника.

Лицо, не владеющее объектом на момент составления преддоговора, может запросить эти сведения у владельца. Ранее можно было получить выписку из ЕГРН без согласия владельца, но с 1.02.2023 такой возможности нет.

В случае, когда объект ещё не построен, указывают координаты и характеристики, которые известны. Для квартиры это может быть:

Для частного жилого дома достаточно указать кадастровый номер, адрес и площадь. Если объектом продажи выступает земельный участок, достаточно указать координаты и площадь. 

Есть нюансы при покупке доли квартиры. Правом на преимущественную покупку обладают другие совладельцы. Этот вопрос нужно урегулировать с ними до составления ПД. Есть два варианта:

После этого можно заключать предварительное соглашение.

Порядок расчётов и ответственность сторон

Предварительное соглашение составляется с целью зафиксировать намерение сторон совершить сделку на указанных условиях.

Из сути преддоговора вытекает необязательность расчётов до заключения основного договора. Но если стороны договорятся о задатке или авансе, они вправе произвести частичный расчёт. Это должно быть отражено в тексте предварительного документа. Однако сумма не должна быть слишком большой, иначе при судебном разбирательстве договор могут переквалифицировать в основной. Можно ли считать уплаченную часть стоимости существенной, решает суд.

Стороны несут ответственность за неисполнение преддоговора, причём отказ от сделки на оговоренных условиях может быть явным или не выраженным прямо. В первом случае сторона прямо заявляет о нежелании заключать основной договор и участвовать в сделке купли-продажи, во втором — всячески уклоняется, например, не выходит на связь, просит подождать под разными предлогами.

Добросовестная сторона вправе принудить уклоняющуюся к подписанию основного договора. Для этого необходимо обратиться с иском в суд. Недобросовестный участник сделки должен исполнить обязательства согласно договору и возместить ущерб, понесённый второй стороной.

Пример:

Стороны подписали преддоговор о продаже квартиры. В назначенный срок продавец перестал выходить на связь, а позже заявил, что передумал продавать недвижимость. Покупатель в течение 2 месяцев после оговоренной даты купли-продажи оплачивал съёмное жильё. Если он обратится с исковым заявлением в суд, продавец будет вынужден  возместить убыток.

Срок действия преддоговора

По умолчанию, предоговор действует ровно год с даты составления, если срок действия не обозначен. В ином случае стороны договариваются, когда должен быть составлен основной договор, и это прописывается в тексте.

Если они придут к обоюдному согласию по поводу того, что основной договор составлять не нужно, предварительный считается отмененным. В противном случае нужно заключить основное соглашение в течение 6 месяцев с того дня, который указан в предварительном документе. После этого срока спор может быть передан на рассмотрение в суд (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Риски продавца и покупателя

При составлении ПДКП продавец рискует больше, чем покупатель.

Основные риски такие:

Кроме того, есть риск признания договора основным, а не дополнительным. Это может быть неудобно одной или обеим сторонам, не готовым к внезапной сделке. Чтобы избежать такой ситуации, не нужно вносить задаток или аванс в размере, превышающем 70% от стоимости объекта.

Exit mobile version