Соглашение о сервитуте: зачем нужно и как зарегистрировать

Когда нужен сервитут

Многие владельцы земельных участков сталкиваются с ситуацией, когда:

• для подведения коммуникаций необходимо затронуть соседний участок;
• муниципальные службы для проведения работ просят предоставить доступ к участку.

Защитить права на пользование землёй поможет установление сервитута.

Что такое сервитут

Сервитут – это право лица (лиц) на ограниченное пользование чужим земельным участком.

Сервитут – это вещное право и обременение земли. Однако он не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения.

Какой бывает сервитут

ВИД СЕРВИТУТА	КОГДА УСТАНАВЛИВАЮТ	ПРИМЕР
Публичный сервитут (государственный)	В интересах государства, муниципалитета или местного населения без изъятия земельных участков	Если попасть к водоему общественного пользования и его береговой полосе, к роднику или иному социально значимому объекту можно только через ваш участок, он может быть обременен правом прохода или проезда к этим объектам.
Просто сервитут (частный)	В интересах конкретных лиц	Если проход на участок возможен только через участок соседа. Если для подведения коммуникаций к участку необходимо перекопать соседний участок, с соседом нужно заключить соглашение о сервитуте.

Имейте в виду, что сервитут и публичный сервитут имеют разную правовую природу:

СТАТУС	ПОЯСНЕНИЕ
Сервитут как вещное право и как ограничение прав и обременение недвижимого имущества	Подлежит госрегистрации в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
При установлении публичного сервитута определяют границы его действия, вкл. ограничения по использованию земельных участков, находящихся в таких границах	Сведения о границах публичного сервитута вносят в реестр границ ЕГРН. Указывают в т. ч. цель и сроки публичного сервитута. В сведениях ЕГРН о земельном участке указывают, что он полностью или частично расположен в границах публичного сервитута.

Порядок установления публичного сервитута

Его устанавливают решением исполнительного органа госвласти или местного самоуправления без изъятия земельных участков для обеспечения:

• государственных или муниципальных нужд;
• нужд местного населения.

При этом порядок установления публичного сервитута в целях, предусмотренных п. 4 ст. 23 Земельного кодекса РФ (например, для прохода или проезда через участок) и не указанных в ст. 39.37 ЗК, федеральным законодательством не определен. Поэтому порядок и условия могут быть установлены региональным законодательством.

Теперь относительно публичного сервитута для использования участка в целях, предусмотренных ст. 39.37 ЗК.

Его устанавливает решение уполномоченного органа, предусмотренного ст. 39.38 ЗК, на основании ходатайства об установлении публичного сервитута.

Публичный сервитут может быть установлен на срок, определенный решением об его установлении, но с учетом ограничений, предусмотренных ст. 39.45 ЗК. Например, на время дорожных строительных работ на участке могут расположить строительные материалы и временные постройки.

После установления публичного сервитута в течение 5 рабочих дней орган госвласти или местного самоуправления, принявший решение о нём, направляет его копию в орган регистрации прав (Росреестр).

Орган регистрации при внесении в ЕГРН сведений о публичном сервитуте в том числе определяет перечень земельных участков, ограничения на использование которых теперь установлены.

Также в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения об установлении публичного сервитута орган обязан направить копию правообладателям земельных участков, полностью или частично расположенных в границах публичного сервитута.

Для фактической реализации публичного сервитута заключают письменное соглашение с обладателем сервитута:

• для земельного участка в частной собственности – его собственник;
• для участка в государственной или муниципальной собственности – арендатор, землепользователь, землевладелец.

Может ли владелец участка отказаться от публичного сервитута

Согласие правообладателей земельных участков для принятия решения об установлении публичного сервитута по закону не нужно.

Вместе с тем решение о публичном сервитуте они могут оспорить в суде.

Также правообладатель участка вправе действовать по одному из путей:

• направить обладателю публичного сервитута уведомление об отказе в подписании соглашения о сервитуте;
• в течение 14 дней со дня получения проекта соглашения направить обладателю предложение о его заключении на иных условиях.

Если в течение 30 дней со дня получения проекта соглашения не заключено, обладатель публичного сервитута вносит в депозит нотариуса по месту нахождения земельного участка плату за публичный сервитут, предусмотренную проектом соглашения (кроме случая оспаривания правообладателем решения об установлении публичного сервитута в суде).

В указанном случае внёсший плату вправе осуществлять сервитут до заключения соглашения. И в том числе выполнять необходимые работы в соответствии с графиком и сроками, которые предусмотрены проектом соглашения.

При этом в соглашении об осуществлении публичного сервитута могут быть определены, например:

• график и сроки выполнения работ;
• обязанность обладателя публичного сервитута привести земельный участок в состояние, пригодное в соответствии с разрешенным использованием;
• снести сооружение, размещенное на основании публичного сервитута.

Порядок установления сервитута

Сервитут может быть установлен:

• по взаимному соглашению сторон;
• судебному решению – если собственник соседнего участка не согласен на заключение соглашения.

Если собственник участка согласен установить сервитут, нужно заключить с ним соглашение о сервитуте с указанием:

• кадастрового номера земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут;
• сведений о сторонах соглашения;
• целей и основания сервитута;
• срока действия сервитута (если он не бессрочный);
• размера платы (если устанавливается за плату);
• прав и обязанностей сторон, в т. ч. обязанности после прекращения сервитута привести участок в состояние согласно разрешенному использованию (например, при прокладке коммуникаций засыпать траншею и восстановить плодородный слой почвы и т. д.).

Регистрация сервитута

Обратиться за госрегистрацией сервитута вправе:

• участники соглашения или один из них;
• лицо, в пользу которого судом установлен сервитут.

Документы, в том числе соглашение либо решение суда, можно подать в электронном виде либо путем личного обращения. Например, через МФЦ.

Если сервитут устанавливается на часть участка, нужно также приложить межевой план. Тогда будет проведена процедура одновременной госрегистрации сервитута и кадастрового учета в отношении части земельного участка.

После завершения процедуры регистрации заявителю выдают выписку из ЕГРН со сведениями о сервитуте, если он зарегистрирован как вещное право.

Как прекратить сервитут

Сведения о публичном сервитуте исключают из реестра границ ЕГРН по истечении срока, на который он был установлен.

По общему правилу публичный сервитут может быть прекращен до истечения срока:

• уполномоченным органом (посредством принятия соответствующего акта);
• судом (в результате оспаривания решения или бездействия вышеуказанного уполномоченного органа).

Также правообладатель вправе требовать прекращения публичного сервитута в судебном порядке по основаниям ст. 48 Земельного кодекса.

Сервитут прекращается, если:

• истек срок, на который он был установлен;
• стороны договорились о прекращении сервитута и заключили соответствующее соглашение;
• отпали основания, на которых он был установлен (в этом случае собственник обремененного участка может потребовать прекратить сервитут);
• обремененный участок невозможно использовать по целевому назначению из-за сервитута (в этом случае для его прекращения собственнику нужно обратиться в суд).

Использованы материалы: пресс-центр Росреестра.