Также смотрите:
Чем руководствоваться
Для определения объектов обложения налогом на имущество организаций ФНС России в письме от 14.02.2020 № БС-4-21/2584 настоятельно советует применять письмо Минэкономразвития от 12.02.2020 № Д23и-4183. В нём рассказано об отнесении объектов, входящих в состав имущественного комплекса атомной станции, к объектам недвижимого имущества. Причем то, что речь идёт об АЭС, принципиального значения не имеет.
Как разграничивать
Понятие объектов капитального строительства предусмотрено в п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса России (далее – ГрК РФ) и определено как «здание… сооружение … за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)».
В данном понятии есть некоторая неопределенность, которая не позволяет достоверно отделить «настоящие» объекты капстроительства от «ложных», которые являются улучшением земельного участка (гражданское законодательство также использует для обозначения этого правового явления понятие «составная часть»), из-за отсутствия ясности в вопросе, что является улучшением. Однако из этого следует, что к объектам капитального строительства не относятся такие сооружения, которые хотя и имеют прочную связь с землей, не требуют разрешения на строительство или декларации о начале строительства.
Следовательно, под объектами капстроительства нужно понимать те здания и сооружения, которые строятся на основании разрешений на строительство (уведомлений о начале строительства).
Что касается соотношения между понятием «объект капитального строительства» и «недвижимая вещь», полное соответствие между ними отсутствует:
ПРИЧИНА НЕСООТВЕТСТВИЯ |
ПОЯСНЕНИЕ |
| Указанные понятия разные по своему объему | Недвижимой вещью является не только постройка, но и земельный участок, и образованные из постройки помещения, и машино-места |
| Указанные понятия применяют для разных целей | Используемое в градостроительном законодательстве понятие «объект капитального строительства» используют прежде всего для описания общественных отношений в ходе строительства здания или сооружения, его ремонта, реконструкции (ч. 1 ст. 4 ГрК РФ). В то же время гражданское законодательство употребляет понятия «недвижимая вещь», «недвижимость», «недвижимое имущество» для определения зданий и сооружений как вещей, по поводу которых возникают права и обязанности участников гражданского оборота. При этом возможно отождествить оба понятия, когда их применяют к уже построенному зданию (сооружению).
Другими словами, вероятность признания капитального объекта после завершения его строительства объектом недвижимости (или образования из него объекта недвижимости) весьма высока, в то время как некапитальная постройка, как правило, не становится недвижимостью. Эти доводы подкреплены решениями Верховного Суда РФ. |
ПРИМЕР 1
В определении от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014 при решении вопроса о признании вещи недвижимостью предлагалось представить доказательства возведения здания в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.
ПРИМЕР 2
В определении от 01.04.2019 № 309-ЭС19-2232 указано, что дополнительным признаком недвижимой вещи является её самостоятельность.
Указанные выводы ВС РФ позволяют сделать заключение, что для признания объекта недвижимостью нужны такие же условия, что и для признания здания (сооружения) объектом капстроительства. Это наличие:
- разрешения (уведомления) о строительстве;
- самостоятельной хозяйственной ценности, т. е. возможности быть отдельным предметом в гражданском обороте.
Учитывая изложенное, строения и сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию, относятся к объектам капитального строительства и с большой степенью вероятности – к объектам недвижимости.
Некапитальную постройку, то есть сооружение, которое не имеет прочной связи с землей и конструктивные характеристики которого позволяют осуществить его перемещение и/или демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения его основных характеристик (в т. ч. киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения) можно отнести с точки зрения гражданского права к отделимым улучшениям.
Улучшения земельного участка, которые ГрК РФ не признает ни объектами капстроительства, ни объектами некапитального строительства, гражданское право их с большей вероятностью считает неотделимыми улучшениями (составными частями) земельного участка.
Согласно Перечню видов объектов, размещение которых возможно на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления участков и установления сервитутов (утв. постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300 (далее – Постановление № 1300)), использование земель и земельных участков без предоставления и установления сервитута может происходить с целью размещения объектов, для большинства из которых предусмотрено условие об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство. То есть являющихся либо неотделимыми улучшениями земельного участка, либо некапитальными объектами.
В силу п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ законодательством регионов о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется.
Таким образом, по мнению Минэкономразвития, объекты, попадающие под регулирование ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, не могут быть объектами капитального строительства.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Определение ВС РФ от 02.08.2019 № 306-ЭС19-12084: земельным законодательством и Постановлением № 1300 не предусмотрено в качестве основания для использования публичных земель в особом порядке (без их предоставления) строительство капитальных объектов.
Вывод
Таким образом, если объекты построены и введены в эксплуатацию с получением разрешительной документации, т. е. как объекты капитального строительства, то они с большей степенью вероятности относятся к недвижимости.
Отметим, что ранее позиция относительно критериев отнесения отдельных видов объектов к недвижимому имуществу была изложена в письме Минэкономразвития от 11.10.2016 № Д23и-4847. Согласно ему, сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию с получением разрешительной документации, т. е. как объекты капитального строительства, с большой степенью вероятности относятся к объектам недвижимости.