Зачем дополнили ГК
Например, для налогообложения имущества, зачастую, ключевое значение имеет его отнесение к движимому или недвижимому. На практике по этому поводу часто возникают споры с налоговиками.
Поэтому Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ (далее – Закон № 430-ФЗ) внёс основополагающие изменения и дополнения в первую часть Гражданского кодекса России. В первую очередь, это две совершенно новые составляющие:
- глава 6.1 «Недвижимые вещи»;
- глава 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места».
Смысл появления в ГК глав 6.1 и 17.1 в том, что они отражают сложившуюся судебную практику применения первой части Гражданского кодекса и некоторые отраслевые правила.
Отметим, что много норм посвящено машино-местам, так как ранее существовало много юридических пробелов.
В итоге должно стать меньше споров по поводу правового статуса имущества – движимое или недвижимое – и вытекающих последствий. Также введены более четкие признаки недвижимых вещей, их основные виды, характеристики и порядок образования.
Также больше не будут применять по аналогии правила ЖК РФ к общему имуществу в нежилом здании.
Начало действия норм
Изначально Закон № 430-ФЗ должен был вступить в силу с 1 марта 2023 года. Однако Госдума решила форсировать этот процесс и в июне 2022 года перенесла начало его действия на 1 сентября 2022 года (см. Закон).
Содержание глав
Глава 6.1 ГК про недвижимые вещи включает четыре статьи:- земельный участок как недвижимая вещь – ст. 141.2 ГК;
- здания и сооружения как недвижимые вещи – ст. 141.3;
- помещения как недвижимые вещи – ст. 141.4;
- образование недвижимых вещей – ст. 141.5.
Также см. Обзор и комментарии к новой главе ГК РФ о недвижимых вещах.
Глава 17.1 ГК про право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места содержит семь следующих статьей:| Статья 287.1 | Возникновение права собственности на здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место при их создании |
| Статья 287.2 | Особенности права собственности на здание, сооружение |
| Статья 287.3 | Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком |
| Статья 287.4 | Особенности права собственности на помещение, машино-место |
| Статья 287.5 | Общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении |
| Статья 287.6 | Права собственников помещений, машино-мест на земельный участок под зданием или сооружением |
| Статья 287.7 | Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение |
Основные новые правила и принципы
Главы 6.1 и 17.1 ГК закрепили, в частности, такие положения:
|
СИТУАЦИЯ/ВОПРОС |
ПРАВИЛО И ПОЯСНЕНИЕ |
| Создание и образование зданий и сооружений | Они могут быть созданы («с нуля») только в результате строительства. А вот образовать их можно путем, например, раздела здания, сооружения или единого недвижимого комплекса.
Изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования новых здания или сооружения. Иное может быть установлено законом. Эти уточнения должны устранить случаи регистрации прав на выгребные ямы, асфальтированные дороги и подобные объекты как на сооружения. |
| Общее имущество | Помещения, которые нужны для обслуживания других помещений/машино-мест в здании или сооружении, – это общее имущество. Оно по общему правилу не участвует в обороте как отдельная недвижимость.
Исключение – когда помещение можно использовать обособлено и за его передачу в пользование третьим лицам проголосовали 2/3 собственников помещений и машино-мест (п. 7 ст. 287.5 ГК). |
| Пределы использования | Собственник помещения или машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и законные интересы собственников других таких объектов в том же здании или сооружении |
| Минимум помещений и/или машино-мест | В здании или сооружении можно образовать минимум 2 помещения и/или машино-места |
| Судьба обременений | Обременения исходной недвижимости сохраняются в отношении всех образованных из нее объектов, если иное не предусматривает ГК РФ или соглашение (договор) собственника исходной недвижимости с бенефициаром обременения.
В случае сноса либо разрушения здания или сооружения за собственниками помещения, машино-места в них сохраняется право общей долевой собственности на земельный участок, на котором были расположены эти здание или сооружение. |
| Если чужой участок | Когда здание или сооружение находится на чужой земле, а его собственник не вправе вопреки общему правилу пользоваться ей, он может это делать только для доступа к зданию или сооружению по правилам ст. 271 ГК. |
| Перепланировка помещений и машино-мест | Могут быть образованы иные помещения, машино-места путем:
В остальных случаях перепланировки эти объекты сохраняются как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах. |
| Образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства | Пункт 6 ст. 141.4 ГК этого не допускает |
| Раздел линейного объекта | В т. ч. без реконструкции – могут быть образованы один или несколько линейных объектов. Вкл. изначальный объект после раздела уже с измененными параметрами. |
| Случайная гибель здания или сооружения (когда полностью перестали существовать) на чужом участке | По общему правилу не влекут прекращения прав собственника на участок. Но иное может быть предусмотрено законом или договором. И собственник имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке. |
| Срок на восстановление здания или сооружения | Если собственник не приступил к восстановлению здания или сооружения в течение 5 лет с момента их случайной гибели, его право на участок прекращается, если иное не предусмотрено законом или договором. |
| Право на снос | Собственник здания или сооружения на чужом участке имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению. В том числе сносить их, если это:
|
| Пользование жилым помещением не для проживания граждан | Допустимо только после перевода его в нежилое. Порядок и исключения определяет жилищное законодательство и ЖК РФ. |
| Состав общего имущества | Перечень открытый. Это, в частности:
|
| Доли и голоса | Доля в праве собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих собственнику помещения, машино-места в общей площади здания или сооружения.
Количество голосов пропорционально размеру доли в праве собственности на общее имущество. |
| Действия с долей | Собственник помещения, машино-места не вправе:
|
Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение
|
СИТУАЦИЯ |
ПОСЛЕДСТВИЕ |
| Собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение | Уполномоченный госорган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить соразмерный срок для ремонта помещения. |
| Собственник помещения после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не делает необходимый ремонт | Суд по иску уполномоченного госоргана или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. |
Некоторые особенности установлены Жилищным кодексом РФ.
Указанные правила ст. 287.7 ГК применимы и к машино-местам, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа правоотношений.