Как ГК с 2022 года регулирует права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места

Что регулирует гл. 17.1 ГК РФ

Она посвящена праву собственности и другим вещным правам на:

• здания;
• сооружения;
• объекты незавершенного строительства;
• помещения;
• машино-места.

Глава 17.1 ГК включает семь следующих статьей:

Статья 287.1	Возникновение права собственности на здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место при их создании
Статья 287.2	Особенности права собственности на здание, сооружение
Статья 287.3	Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком
Статья 287.4	Особенности права собственности на помещение, машино-место
Статья 287.5	Общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении
Статья 287.6	Права собственников помещений, машино-мест на земельный участок под зданием или сооружением
Статья 287.7	Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение

Далее разберём ключевые правила каждой из этих новых статей.

Сразу скажем, что появление в ГК РФ с 2022 года главы 17.1 с общими нормами вещного права закрепило сложившуюся судебную практику по применению первой части Гражданского кодекса и некоторые отраслевые правила.

Благодаря новым главам 6.1 и 17.1 ГК должно стать меньше споров по поводу разграничения имущества на движимое или недвижимое, так как прописаны более четкие признаки недвижимых вещей, а также их основные виды, характеристики и порядок образования.

Также см. Обзор и комментарии к новой главе ГК РФ о недвижимых вещах.

Возникновение права собственности на здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место при их создании

Согласно ст. 287.1 ГК, по общему правилу право собственности на созданные объекты возникает у собственника земельного участка, на котором они расположены. Но иное может быть предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором.

Право собственности на созданные объекты возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное.

Особенности права собственности на здание и сооружение

В силу ст. 287.2 ГК при госрегистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и/или машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.

Собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование:

• помещение/его часть;
• либо иные части здания или сооружения.

В этом случае передаваемую часть определяет договором между собственником и другим лицом.

Указано, что помещения/машино-места могут быть образованы при разделе здания, сооружения, принадлежащих нескольким лицам на праве общей долевой собственности (ст. 252 ГК), в счет долей всех сособственников.

Пользование собственником чужим земельным участком

Статьёй 287.3 ГК установлено, что собственник здания или сооружения на земельном участке другого лица пользуется им на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником участка.

Если же собственник не имеет права пользования этим участком по закону или договору, он может пользоваться им в объеме, необходимом для доступа к своему зданию или сооружению (ст. 271 ГК).

Случайная гибель здания или сооружения (когда полностью перестали существовать) на чужом участке по общему правилу не влекут прекращения указанных прав собственника этих объектов на участок. Но иное может быть предусмотрено законом или договором. И собственник имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке.

Собственник здания или сооружения на чужом участке имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению. В том числе сносить их, если это;

• не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором;
• не нарушает прав собственника участка или его иного законного владельца.

Собственник здания или сооружения на земельном участке государственной или муниципальной собственности вправе требовать передачи ему участка, необходимого для их использования:

• в собственность;
• во временное владение и пользование;
• только во временное пользование

Случаи и порядок предусмотрены законом.

Особенности права собственности на помещение, машино-место

Владеть, пользоваться и распоряжаться ими нужно в соответствии с их назначением.

Установлено жёсткое правило (п. 1 ст. 287.4 ГК):

Собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении. Этому посвящена ст. 287.5 (см. далее).

Пользование жилым помещением не для проживания граждан допустимо только после перевода его в нежилое. Порядок и исключения определяет жилищное законодательство и ЖК РФ.

В случае сноса либо разрушения здания или сооружения за собственниками помещения, машино-места в них сохраняется право общей долевой собственности на земельный участок, на котором были расположены эти здание или сооружение.

Общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении

Если иное не предусмотрено законом (т. е. договор роли не играет), собственникам помещений/машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более 1 помещения, машино-места имущество в них. Это и есть понятие общего имущества в данном случае (п. 1 ст. 287.5 ГК).

Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения/машино-места может вытекать в том числе из:

• его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения;
• решения собственников помещений, машино-мест.

Приведён открытый перечень общего имущества. Это, в частности:

• вспомогательные помещения – например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых есть инженерные коммуникации, обслуживающие более 1 помещения, машино-места в этих здании или сооружении;
• крыши;
• ограждающие конструкции этих здания или сооружения;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более 1 помещения, машино-места.

Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливает закон.

В случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для безопасной эксплуатации, тоже входит в состав общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности.

Такие собственники совместно владеют, пользуются и в установленных ГК или другим законом пределах распоряжаются общим имуществом в здании или сооружении. При этом:

• доля в праве собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих собственнику помещения, машино-места в общей площади здания или сооружения;
• количество голосов пропорционально размеру доли в праве собственности на общее имущество.

Собственник помещения, машино-места не вправе:

• отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении;
• совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащие ему помещение, машино-место. Выдел доли в натуре недопустим.

При отчуждении помещения, машино-места к их новому собственнику переходит соответствующая доля в праве собственности на общее имущество.

Если иное не установлено законом, общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам. Решение принимает 2/3 голосов собственников. При условии, что это не нарушит интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении.

Таким образом, с 2022 года больше не применяют по аналогии правила ЖК РФ к общему имуществу в нежилом здании.

Права собственников помещений и машино-мест на земельный участок под зданием или сооружением

Они пользуются таким участком по правилам ст. 287.3 ГК РФ.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

1. Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
2. Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на земельном участке объекты.

Также права на частичное использование участка есть у собственников нежилых помещений в зданиях или сооружениях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Случаи урегулированы Земельным кодексом РФ.

Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение

СИТУАЦИЯ	ПОСЛЕДСТВИЕ
Собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение	Уполномоченный госорган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить соразмерный срок для ремонта помещения.
Собственник помещения после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не делает необходимый ремонт	Суд по иску уполномоченного госоргана или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Некоторые особенности установлены Жилищным кодексом РФ.

Указанные правила ст. 287.7 ГК применимы и к машино-местам, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа правоотношений.