Нотариальное согласие супруга на продажу квартиры: как оформить

Правила оформления согласия

Нотариальное согласие второго супруга на продажу недвижимого имущества требуется, если:

• объект общий: приобретён по ДКП или значительно улучшен в браке за совместные деньги;
• супруги расторгли брак, но официально не делили имущество.

Для оформления документа обращаются в нотариальную контору. Стоимость услуги варьируется от 1 500 до 2 000 руб. С собой нужно взять выписку из ЕГРН на объект, в отношении которого выдаётся согласие, свидетельство о браке и паспорт. К нотариусу обращается тот, чьё разрешение требуется. Без нотариального удостоверения такой документ не будет иметь правового статуса.

Пошаговая инструкция по оформлению:

1. Передать документы и подождать, пока нотариус составит текст согласия.
2. Проверить, всё ли указано верно.
3. Подписать разрешение.

Далее нотариус заверяет документ и регистрирует его в реестре. Супруг передаёт оригинал продавцу. После завершения сделки разрешение передаётся в Росреестр, чтобы сотрудники могли выполнить регистрационные действия. Супруг, давший разрешение, может прописать срок действия в тексте документа, но это не обязательно. По умолчанию считается, что согласие действует бессрочно или до тех пор, пока не будет отозвано.

Как отозвать согласие

Супруг может отозвать разрешение на продажу объекта, если сделка ещё не состоялась. Правовое основание — ст. 5 «Основ законодательства РФ о нотариате». Необходимо написать заявление об отзыве согласия на имя нотариуса, у которого составлялся документ. После этого нужно подать в Росреестр заявление о приостановке регистрации. Закон предусматривает возможность приостановки регистрации договора купли-продажи на срок до 6 месяцев.

Если государственная регистрация перехода права собственности уже состоялась, отозвать разрешение не получится. Единственный вариант в этом случае — оспорить сделку в судебном порядке.

Риски сделки без согласия

Росреестр может оформить сделку и при отсутствии согласия второго супруга. В этом случае в ЕГРН указывают, что супруг не давал согласия. Окончательное решение о том, проводить ли сделку, принимает Росреестр, поэтому возможен отказ.

Покупка квартиры у продавца, не получившего разрешения второго супруга на продажу, сопряжена с риском. В течение года с момента, как несогласная сторона узнала о сделке, она может обратиться в суд и потребовать расторжения договора купли-продажи. При этом пострадает недобросовестный покупатель: он теряет половину квартиры, т. к. на неё имеет право супруг продавца, не давший разрешения на сделку.

Даже если суд примет сторону продавца и вынесет решение о взыскании стоимости квартиры с продавца, получить эти деньги будет проблематично, особенно если продавец их уже потратил. Этой схемой часто пользуются мошенники, поэтому перед покупкой нужно позаботиться о согласии второго супруга на продажу.

Возможность для лазейки обусловлена законодательными противоречиями. Согласно ФЗ № 218, квартиру можно продать без согласия супруга, а в соответствии со ст. 35 СК РФ — нельзя. Поэтому Росреестр вправе зарегистрировать сделку с пометкой «согласие не получено», а суд, куда обратится второй супруг, имеет основания её отменить. При этом ни кто не нарушил закон, зато покупатель потерял и деньги, и квартиру.

Когда не нужно согласие супруга на продажу недвижимости

Если недвижимость принадлежит одному супругу, второй не имеет на неё никаких прав. Письменное согласие на продажу не требуется, если квартира, участок или дом получены следующим образом:

• подарены, причём акт дарения подтверждается дарственной;
• оформлены в наследство;
• куплены на деньги, принадлежавшие супругу до вступления в брак, и это подтверждается банковскими выписками по счёту и кассовым документом о выдаче средств;
• приватизированы в личную собственность, без выделения долей каждому члену семьи.

Также согласие не требуется, если квартира принадлежит только продавцу по условиям брачного контракта. Однако эта же недвижимость перестаёт считаться личной собственностью и переходит в категорию общей, если выполнено любое из условий:

• в квартире выполнили капитальный ремонт, после чего она стала стоить дороже;
• к дому сделали пристройку, поменяли коммуникации, отремонтировали крышу, фундамент и т. д.;
• участок выровняли, облагородили, выкорчевали пни, уложили дренаж.

Если в недвижимость были произведены значительные вложения, повышающие её стоимость, она считается общей. Этого можно избежать, если хранить чеки и банковские выписки, доказывающие, что супруг тратил на ремонт только личные деньги, принадлежавшие ему до вступления в брак.

Ещё один способ защитить личное имущество от посягательств второго супруга — брачный договор. В нём можно указать, что отчуждаемой квартирой продавец владеет единолично, поэтому согласие супруга не требуется.

Что учесть при покупке жилья в браке

Муж или жена могут купить недвижимое имущество и зарегистрировать его на себя, при этом оно будет считаться совместно нажитым. Также квартиру можно оформить в совместную или долевую собственность.

Вариант, когда собственником указывается один супруг, самый простой. В Росреестр вносятся его данные, и на него же оформляется право собственности, но фактически второй супруг имеет такие же права на этот объект.

Исключение — условие брачного договора, предусматривающее другой порядок владения имуществом. Например, супруги могут прописать, что квартира, купленная мужем или женой в браке и оформленная только на покупателя, считается его личным имуществом, не делится при разводе, и согласие второго супруга на её продажу не требуется.

Аналогичные правила действуют в случае продажи другого имущества (например, земельного участка).

Образец согласия супруга на продажу недвижимости

Итог

• Перед покупкой квартиры важно убедиться, что супруг продавца согласен на сделку.
• Если предстоит продажа, тоже необходимо позаботиться о составлении и нотариальном удостоверении разрешения.
• Согласие можно отозвать, пока Росреестр не зарегистрировал сделку, в противном случае отмена возможна только через суд.