Коммерческий найм предполагает, что владелец жилплощади получает выгоду в виде оплаты проживания. Наниматель не может оформить эту недвижимость в собственность, если только владелец не захочет её продать, но в этом случае договор купли-продажи предусматривает рыночную цену.
СКАЧАТЬ БЛАНК ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Существенные условия договора коммерческого найма
Основная информация, которая должна содержаться в договоре — подробное описание объекта и размер платы за проживание. Без этих условий он считается незаключённым. Описание должно быть таким, чтобы оно позволяло однозначно идентифицировать объект. В текст нужно включить такие сведения:
- точный адрес, включая подъезд, этаж, номер строения, квартиры;
- количество комнат;
- тип помещения — квартира, дом, коттедж, комната.
Дополнительно можно перечислить:
- бытовую технику;
- мебель;
- электроприборы;
- сантехнику;
- осветительные приборы;
- другое, что есть в помещении.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ Размер оплаты — второе существенное условие. Он прописывается в договоре. Обычно стороны договариваются о помесячном расчёте, но по согласованию возможен и другой порядок, например, за несколько месяцев вперёд.
Условие о внесении гарантийного (обеспечительного) платежа не обязательное, но оно позволяет арендодателю защитить себя от рисков, связанных с порчей имущества. Если проживающий причинит ущерб, взнос останется у владельца помещения в счёт покрытия убытков.
Что нужно проверить перед заключением договора
ПРОВЕРЬТЕ ИНФОРМАЦИЮ
Если у жилья несколько владельцев, каждый из них должен предоставить нотариально заверенное согласие на передачу жилья в найм или поставить свою подпись в договоре с нанимателем.
Срок договора
Срок коммерческого найма можно указать в договоре. Если этого не сделать, будет считаться, что он составляет 5 лет. Отсюда следует необходимость регистрации договора в Росреестре, потому что при заключении договора на срок не менее 1 года возникает обременение права собственности (ст. 674 ГК РФ).
Оплата коммунальных услуг
ВАЖНО!
Чтобы этого избежать, нужно выбрать один из вариантов:
- арендатор самостоятельно платежи за газ, тепло, воду и электроэнергию;
- наниматель передаёт наймодателю сумму в соответствии с показаниями счётчиков;
- собственник жилья оплачивает коммуналку по фиксированным ставкам, вне зависимости от фактического расхода.
О порядке оплаты можно договориться на словах, но лучше прописать это условие в договоре. Также в него стоит внести пункт о том, кто платит за интернет, кабельное телевидение и другие услуги с помесячной оплатой.
Другие условия
Наниматель должен быть готов доказать, что он ежемесячно вносил платежи за жильё. При оплате онлайн это можно сделать с помощью банковских выписок. Подтвердить передачу денег наличными будет сложнее. На тот случай, если придётся доказывать в суде факт внесения оплаты, договор можно дополнить приложением в виде расписки или платёжной ведомости.
Стороны вправе предусмотреть другие условия:
- запрет или разрешение на проживание домашних животных;
- возможность или невозможность курения;
- условие об изменении внешнего вида помещения.
Чем больше пунктов в договоре, тем проще доказать свою правоту в суде, если возникнет такая необходимость. Но и тем выше вероятность допустить неоднозначную формулировку.
ИМЕЙТЕ В ВИДУ
Уплата налогов
Получение доходов по договору коммерческого найма не означает, что субъект занимается предпринимательской деятельностью, но с этих поступлений нужно уплачивать налог. Для физических лиц ставка НДФЛ составляет 13% от суммы дохода. Если оформиться как самозанятое лицо, придётся платить всего 4% от дохода.
Как расторгается договор коммерческого найма
Договор может быть расторгнут в связи с истечением срока его действия. Досрочное расторжение в судебном порядке предусмотрено, если:
- жильё используется не по назначению;
- проживающие нарушают права соседей, и собственник сделал предупреждение, но нарушения не были устранены;
- наниматель просрочил оплату более чем на полгода;
- при краткосрочной аренде — оплата не внесена в срок 3 раза или более;
- проживающие причинили ущерб помещению или предметам, которые в нём находятся;
- помещение пришло в аварийное состояние или перестало быть пригодным для проживания, независимо от того, по чьей вине (стихийное бедствие, потоп и т. д.).
К СВЕДЕНИЮ
Договор коммерческого найма может быть расторгнут по желанию нанимателя. Такое право закреплено в п. 1. ст. 687 ГК РФ. О намерении расторгнуть договор он должен предупредить владельца помещения в письменной форме не позже, чем за 3 месяца.